Вопрос: Что такое Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации. Ответ: В соответствии со ст.168 Жилищного кодекса РФ Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, планирования предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, местных бюджетов, контроля своевременности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах собственниками помещений в таких домах, региональным оператором.Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и включает в себя:

 1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации (в том числе многоквартирных домов, все помещения в которых принадлежат одному собственнику), за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов, и (или) многоквартирные дома, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. При этом не позднее чем через шесть месяцев со дня утверждения региональной программы капитального ремонта или принятия решения об исключении многоквартирных домов из такой программы нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации должны быть определены порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов либо иных мероприятий, предусмотренных законодательством Российской Федерации и обеспечивающих жилищные права собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма в этих домах. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться также дома, в которых имеется менее чем пять квартир. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта не включаются многоквартирные дома, в отношении которых на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, приняты решения о сносе или реконструкции; 

2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

 3) плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах; 

4) иные сведения, подлежащие включению в региональную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

 Вопрос: Должны ли собственники новостроек уплачивать взносы на капремонт, фактически конструктивные элементы и инженерные системы дома ремонта не требуют? Ответ: Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (ч.3 ст.158 Жилищного Кодекса Российской Федерации).В соответствии с ч.2 Постановления КМ РТ от 31.12.2013 №1146 (ред. от 05.10.2020 №905) решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение трех месяцев после дня официального опубликования Региональной программы, в которую включен многоквартирный дом. 

   Согласно п.4 ч.2 Закона Республики Татарстан от 25.06.2013 N 52-ЗРТ (ред. от 01.03.2019) обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений по истечении трех календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в которую включен этот многоквартирный дом.п. 4.1. ч.2 обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и включенном в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах при ее актуализации, возникает по истечении шести календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в которую включен этот многоквартирный дом.Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт. 

 Вопрос: Кто может быть владельцем специального счета? Ответ: Согласно ст. 175 Жилищного кодекса РФ владельцем специального счета может быть:1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах;2) осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;3) управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете должно содержать также решение о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг. При этом выбор уполномоченного лица осуществляется по согласованию с ним.Уполномоченное лицо обязано представлять владельцу специального счета сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт.Собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме. 

 Вопрос: Каковы обязанности регионального оператора? Ответ: Согласно ст. 182 Жилищного кодекса РФ региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан:

 1) подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта; 

2) обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов; 

3) привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры, предусматривающие в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами;

 4) контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;

 5) осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ; 

6) перечислять денежные средства фонда капитального ремонта на специальный счет или выплачивать собственникам помещений в многоквартирном доме денежные средства, соответствующие долям указанных собственников в фонде капитального ремонта;

 7) аккумулировать взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками помещений в многоквартирном доме; 

8) вести учет средств, поступивших на счет регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт, отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме; 

9) представлять своими силами или силами третьих лиц собственнику платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу нахождения помещения в многоквартирном доме, за капитальный ремонт общего имущества в котором вносится взнос; 

10) разместить на своем официальном сайте информацию о правах и об обязанностях собственников помещений в многоквартирном доме и регионального оператора; 

11) нести ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений. 

 Вопрос: Как изменить способ формирования фонда капитального ремонта? Ответ: Порядок и сроки смены способа формирования фонда капитального ремонта (переход от регионального оператора на специальный счет и со специального счета на счет регионального оператора) регламентируется ст.173 ЖК РФ и Постановлением КМ РТ от 15.06.2016 №403 «Об утверждении Порядка передачи региональным оператором в случае формирования фонда капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора или владельцем специального счета в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете при изменении способа формирования фонда капитального ремонта владельцу специального счета и (или) региональному оператору соответственно всех имеющихся документов и информации, связанной с формированием фонда капитального ремонта». При этом должны быть соблюдены требования по срокам реализации решения собственников согласно ч.5 ст.170 ЖК РФ, по которой владелец специального счета обязан обратиться в российскую кредитную организацию с заявлением об открытии специального счета не позднее чем в течение пятнадцати дней с даты уведомления владельца специального счета о его определении в качестве такового, если более ранний срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете считается реализованным при условии открытия специального счета и представления владельцем специального счета в орган государственного жилищного надзора документов в сроки, предусмотренных ч.1 ст.172 Жилищного кодекса Российской Федерации.•ч.1 ст.172 Жилищного кодекса Российской Федерации владелец специального счета в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятии решений, предусмотренных ч.3 и ч.4 ст.170 Жилищного кодекса Российской Федерации, справки банка об открытии специального счета, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о принятии решений должен быть оформлен в соответствии с требованиями приказа Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».

 Вопрос: В каких случаях может быть изменен предмет договора о проведении капитального ремонта, место оказания услуг и (или) проведения работ? Ответ: Согласно п.223 Постановления Правительства РФ от 01.07.2016г. №615 (ред. от 10.07.2020):Предмет договора о проведении капитального ремонта, место оказания услуг и (или) проведения работ, виды услуг и (или) работ не могут изменяться в ходе его исполнения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Положением. Сроки оказания услуг и (или) выполнения работ по договору о проведении капитального ремонта по соглашению сторон могут быть продлены на период действия одного из следующих обстоятельств при наличии документов, подтверждающих такие обстоятельства: 

а) изменение объема оказываемых услуг и (или) выполняемых работ по договору о проведении капитального ремонта по соглашению сторон при согласовании таких изменений собственниками помещений в многоквартирном доме, уполномоченным представителем собственников таких помещений или органами местного самоуправления в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; 

б) недопуск собственниками помещений в многоквартирном доме подрядной организации к оказанию услуг и (или) выполнению работ по капитальному ремонту по причинам, не связанным с неисполнением или ненадлежащим исполнением такой организацией договора о проведении капитального ремонта; 

в) приостановка оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту в связи с наступлением отопительного сезона и (или) неблагоприятных погодных условий.

 Вопрос: Обязан ли собственник оплачивать выставленный счет на капитальный ремонт в случае отсутствия начислений по статье «капитальный ремонт» за предыдущий период, при условии включение многоквартирного дома в Региональную программу капитального ремонта в предыдущий период. Ответ: Согласно ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 ЖК РФ.В соответствии с ч.3 ст.169 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении срока, установленного законом субъекта Российской Федерации, составляющего не менее трех и не более восьми календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частью 5.1 статьи 170 ЖК РФ.Согласно ч.5.1 ст.170 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в данном многоквартирном доме не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.Частью 4 ст.2 Закона Республики Татарстан от 25.06.2013 № 52-ЗРТ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Татарстан» (далее - 52-ЗРТ) (в редакции от 05.12.2015 № 102-ЗРТ, действующей до 14.05.2018г.) установлено, что обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений по истечении двух календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частью 4.1 настоящей статьи.Согласно ч.4.1 ст.2 52-ЗРТ (в редакции от 05.12.2015 № 102-ЗРТ, действующей до 14.05.2018г.) обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и включенном в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах при ее актуализации, возникает по истечении пяти календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в которую включен этот многоквартирный дом. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.В соответствии с ч.7 ст.170 ЖК РФ в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в срок, установленный частями 5 и 5.1 настоящей статьи, не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован в установленный частями 5 и 5.1 настоящей статьи срок, и в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 189 настоящего Кодекса, орган местного самоуправления в течение месяца со дня получения от органа государственного жилищного надзора информации, предусмотренной частью 4 статьи 172 настоящего Кодекса, принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора и уведомляет собственников помещений в таком доме о принятом решении, в том числе с использованием системы. . 

 Вопрос: Какой дом может быть признан аварийным? 

 Ответ: В соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47, признание многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется специально создаваемой межведомственной комиссией. Межведомственные комиссии создаются: органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ; органом местного самоуправления для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда.Для признания многоквартирного дома аварийным, необходимо наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, влияющих на безопасность жизни и здоровья граждан, таких как ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований, а также наличие источников шума, вибрации, электромагнитных полей, иных условий, нарушающих санитарно-эпидемиологические требования для нормального безопасного проживания граждан.Непригодными для проживания также следует признавать:

 1.жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами, на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории.2.жилые помещения и многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией, взрывов, землетрясений. 

3.жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты. (50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.).

 4.жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений. 

5.комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.6.жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки.

 Названы условия получения персональных данных через нотариусаНазваны условия получения персональных данных через нотариуса 

       В Федеральной нотариальной палате дали разъяснения, как получить сведения о персональных данных граждан из ЕГРН, в том числе при взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги.14.09.2023 

       Напомним, что с 1 марта 2023 года управляющие и ресурсоснабжающие организации могут получить информацию только с согласия самого владельца объекта или через нотариуса при соблюдении определенных требований.«Запрашивать информацию по собственникам можно только в том случае, если долги у них уже образовались, а у компании есть намерение отстаивать свои права в суде. Некоторые УК пытались узнать данные всех жильцов в доме «на всякий случай», если проблема возникнет когда-нибудь в будущем. Такие запросы недопустимы», - отмечается на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты. В ведомстве также разъяснили, что компаниям ЖКХ для получения персональных данных необходимо представить нотариусу документы, подтверждающие управление МКД и задолженность по определенной квартире, а также, что основаниями для получения персональный данных через нотариуса могут быть, например, ведомости показаний приборов учёта, расчёт задолженности, проект искового заявления и т.п.

 Подготовлен законопроект о запрете рекламы в почтовых ящикахПодготовлен законопроект о запрете рекламы в почтовых ящиках 

       Члены Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ разработали законопроект, согласно которому размещение рекламы в подъездах и почтовых ящиках возможно только на основании решения общего собрания собственников.14.09.2023 

      «Мы регулярно получаем жалобы граждан на мусор из-за листовок в почтовых ящиках, зачастую люди из-за этих бумаг теряют важные документы, в том числе платежки на оплату ЖКУ», - заявила Светлана Викторовна Разворотнева, Заместитель Председателя Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. 

       Также Разворотнева отметила, что на данный момент подготовленный документ отправлен на предварительный отзыв в Правительство Российской Федерации, в Госдуму он еще не внесен.Однако уже известен предполагаемый размер штрафных санкций за нарушение норм: для разносчиков бумажного спама - от 2 до 5 тысяч рублей, для юридических лиц – от 100 до 500 тысяч рублей.

 Главное изменение этой осени – новые правила обслуживания ВДГО и заключения договоров на эти работы в МКД. Также меняются стандарты раскрытия информации для РСО, вводятся штрафы за немаркированную рекламу в интернете и упрощённые правила капремонта домов-памятников. Читайте обзор вступивших в силу НПА. 

 Новые правила обслуживания газового оборудования в МКД 

        С 1 сентября 2023 года начинают действовать сразу несколько нормативно-правовых актов в сфере заключения договоров на обслуживание внутридомового газового оборудования в МКД. 

     Основным является Федеральный закон от 18.03.2023 № 71-ФЗ, который вводит новый порядок предоставления коммунальной услуги газоснабжения (ст. 157.3 ЖК РФ). В договоре управления или уставе ТСЖ, кооператива должна быть предусмотрена обязанность заключить со специализированной организацией договор о техобслуживании и ремонте ВДГО при его наличии. 

      Согласно ч. 4 ст. 157.3 ЖК РФ, техническое обслуживание и ремонт ВДГО и ВКГО в многоквартирном доме осуществляются одной организацией. Договоры с ней подписывают УО – в части работ по содержанию и ремонту внутридомового оборудования, собственники – на ТО внутриквартирного (ч. ч. 2, 3 ст. 157.3 ЖК РФ в редакции № 71-ФЗ). 

      При этом оказывать такие услуги с 1 сентября 2023 года смогут только газораспределительные организации, которая владеют сетями и занимаются транспортировкой ресурса.

      Во исполнение № 71-ФЗ кабмин и Минстрой РФ выпустили несколько подзаконных НПА: 

• постановление Правительства РФ от 29.05.2023 № 859 с общими правилами обслуживания и ремонта ВДГО и ВКГО;

• приказ от 29.05.2023 № 388/пр с типовыми формами договоров; 

• приказ от 29.05.2023 № 387/пр с методическими указаниями по расчёту платы за такие услуги. 

Стандарты раскрытия информации поставщиками коммунальных услуг 

     Ещё одна группа нормативных документов, которые вступили в силу 1 сентября, – о раскрытии информации поставщиками коммунальных услуг. 

  Это три постановления Правительства РФ от 26.01.2023:      

• № 108 – в сфере водоснабжения и водоотведения.

• № 109 – в области обращения с ТКО. 

•№ 110 – в области теплоснабжения. 

     НПА содержат состав, порядок, сроки и периодичность раскрытия ими информации о своей деятельности в ФГИС «Единая информационно-аналитическая система» ФАС России. 

     Делать это следует напрямую или передавая данные из региональных информационных систем.

      Например, ПП РФ № 109 касается регоператоров по обращению с отходами и компаний, которые занимаются транспортированием, обработкой, энергетической утилизацией, обезвреживанием и захоронением твёрдых коммунальных отходов (п. 1 Стандарта № 109). 

     Раскрываемые данные должны быть доступны в течение пяти лет с момента публикации. Разместив информацию, регоператор должен сообщить в ФАС РФ об этом (п. 9 Стандарта № 109). Если в данных регоператора произошли изменения, то сведения о них нужно разместить в течение 30 дней. 

Капремонт домов-памятников и централизованная закупка материалов регоператорами 

    С осени 2023 года органы региональной власти вправе наделить регоператора полномочиями закупать товары для капремонта МКД и реализовывать их в случае, если они не использовались (Федеральный закон от 04.08.2023 № 433-ФЗ). 

    При этом регоператор будет отвечать перед собственниками за качество купленных материалов и оборудования в течение пяти лет с момента подписания соответствующего акта приёмки. 

       Второй НПА в этой сфере – Федеральный закон от 24.07.2023 № 365-ФЗ. Этим документом вводятся особые условия проведения капремонта в многоквартирных домах – объектах культурного наследия.

     Он организуется по общим для всех правилам ЖК РФ, если работы не затрагивают предметы охраны. При работах на элементах МКД, являющихся частью культурного или исторического наследия, нужно будет учитывать требования Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ. 

Согласование фасадов домов по новым правилам 

    Вступили в силу Правила согласования архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства, утверждённые постановлением Правительства от 29.05.2023 № 857. 

     Согласно документу, согласованию с органами МСУ подлежит всё, что может изменить облик объекта, в том числе цвет оконных рам, решётки на окнах, установка кондиционеров на фасадах зданий. При этом новые требования не распространяются на Москву, Санкт-Петербург и Севастополь. 

        Полномочия региональных органов власти при определении метода расчёта платы за обращение с ТКО  

    Согласно Федеральному закону от 04.08.2023 № 476-ФЗ, регионы вправе определять базу расчётов на услуги по обращению с твёрдыми коммунальными отходами: исходя из фактического объёма или по нормативу. Этот же закон разрешает организациям, которые собирают у населения использованные батарейки, утилизировать их самостоятельно, передавать другим компаниям или федеральному регоператору. 

Новые правила банкротства должников – физических лиц 

       С 1 сентября пенсионеры и получающие пособие на ребёнка родители смогут подать заявление на признание их банкротами в упрощённом порядке, если они задолжали кредиторам от 25 тысяч до одного миллиона рублей (Федеральный закон от 04.08.2023 № 474-ФЗ). Ранее нижняя планка была 50 тысяч, а верхняя – 500 тысяч рублей. Правом объявить себя банкротами смогут воспользоваться люди:

• основной доход которых – пенсия или ежемесячное пособие в связи с рождением и воспитанием ребёнка; 

• их имущества для погашения долгов не хватает; 

• в отношении них не исполнен выданный не меньше года назад исполнительный документ. 

     Повторно воспользоваться процедурой внесудебного банкротства можно будет через пять лет, а не через десять, как раньше. 

 Штрафы за немаркированную в интернете рекламу, в том числе рекламу своих услуг и продуктов 

    Управляющие организации обязаны следовать требованиям законодательства не только в жилищной сфере, но и других: например, как работодатели, операторы персональных данных, налогоплательщики и даже рекламодатели.

       Так, с 1 сентября 2023 года начинают действовать штрафы за рекламу в интернете без маркировки.

         Реклама, согласно закону, соответствует трём критериям: 

• адресована неопределённому кругу лиц; 

• создана для привлечения внимания к объекту рекламирования, вызывает к нему интерес и продвигает на рынке; 

• передаётся в любой форме и любыми способами.

      «Теперь юрлица, ИП, физлица обязаны зарегистрироваться на площадке и ежемесячно отчитываться, сколько рекламы сделали и сколько с неё заработали. Даже информация о саморекламе тоже должна быть предоставлена в отчёте», – в соответствии  с Федеральным законом от 02.07.2021 № 347-ФЗ.

      Согласно Федеральному закону от 24.06.2023 № 274-ФЗ, компания, распространяющая рекламу в интернете, будет оштрафована, если: 

• не подаст информацию о рекламе; 

• нарушит сроки подачи – 30 дней после публикации рекламы; 

• представит недостоверную, неполную или неактуальную информацию.

    Штрафы по ч. 11 ст. 14.3 КоАП РФ для должностных лиц составляют от 30 до 100 тысяч рублей, для юридических лиц – от 200 до 500 тысяч рублей. 

 Источник: РосКвартал® — 

 Вопрос: Как привлечь третьих лиц к ответственности за вред общему имуществу?

  Когда управляющую организацию необоснованно обвиняют в причинении вреда общему имуществу, ей необходимо доказать свою невиновность и привлечь к ответственности нарушителей.

 Поможет в этом алгоритм, разработанный специалистами РосКвартала. 

Cледуя этому алгоритму УО, ТСЖ и ЖК можно

 привлечь третьих лиц к ответственности за вред, причинённый ими общему имуществу многоквартирного дома. 

    Этот алгоритм – отличный способ самозащиты, он позволит вам минимизировать риск привлечения к ответственности:

 1. Проведите осмотр. 

 2. Зафиксируйте факт нарушения требований ЖК РФ, Правил пользования жилыми помещениями № 25, фактическое состояние общего имущества в МКД и степень причинённого вреда или угрозу причинения вреда.

    Оформите акт во время внеочередного частичного осмотра или в ходе весеннего или осеннего осмотра. 

 3. На основании проведённого осмотра и составленного акта направьте претензию виновнику. 

     Виновник должен быть точно известен. Если вы не знаете, кто причинил вред общему имуществу, то возмещать ущерб будете вы. Привлеките правоохранительные органы для установления личности нарушителя. Такой вариант подойдёт для случаев вандализма и хулиганства.   

 4. Обратитесь в суд или административный орган, чтобы потребовать от виновного лица устранить недостатки или возместить причинённый ущерб.

        На этом этапе важна юридическая оценка способа защиты: какой конкретно иск предъявить. 

 5. Примите дополнительные меры самозащиты. 

      Если в доме часто хулиганят в лифтах или портят почтовые ящики, вам поможет установка видеокамеры или нанятый консьерж. Важно использовать все возможные законные способы подтверждения факта вины третьего лица. О том, как алгоритм работает в реальных условиях, вы узнаете, посмотрев видеозапись онлайн-семинара.     

     Можно привести несколько примеров из судебной практики, когда в результате грамотно выстроенной защиты к ответственности за причинение ущерба общему имуществу были привлечены собственники. 

Соберите показания свидетелей 

    В отношении гражданина был вынесен обвинительный приговор. Он, находясь в состоянии алкогольного опьянения, выломал в помещении консьержа дверь и измазал её своей кровью, разбил стекло на окне, сломал жалюзи, домофон, телевизор и аквариум. Произошедшее подтвердили показания свидетелей. Сумма ущерба, причинённого ТСЖ, составила 100 068 рублей. В судебном заседании гражданин вину в совершении преступления признал частично. Согласился с тем, что повредил и уничтожил имущество, но указал, что действовал не из хулиганских побуждений, а потому, что испытывал личные неприязненные отношения к руководству ТСЖ. 

Укажите на противоречивость представленных доказательств вашей вины 

     Управляющей организации было предписано принять меры по восстановлению работоспособности системы вентиляции в квартире. Суд признал это предписание незаконным, указав на то, что ГЖИ не доказала факт совершения УО виновных действий (бездействия), повлекших нарушение требований. Ранее мировой суд прекратил производство, так как не обнаружил события правонарушения. Представленные ГЖИ доказательства были противоречивы и не позволили сделать однозначный вывод о том, что именно явилось причиной отсутствия на момент проверки вентиляции в жилом помещении. Такими причинами могли быть недостатки конструкции МКД постройки 1940 года, действия самого собственника квартиры, который самовольно переместил газовую плиту и газовый водонагреватель, или действия УО, не предпринявшей необходимых мер по техобслуживанию и ремонту общего имущества.

     Докажите предположительный характер заключений комиссий 

   В результате пожара, который случился в многоквартирном доме, в квартире было уничтожено принадлежащее истцу имущество. По мнению истца, пожар произошёл по вине управляющей организации. Материалы дела не подтвердили, что причинителем вреда является именно УО. Заключения экспертов и специалистов, составленные в досудебном порядке, не установили точное место возникновения пожара, а сами заключения имели предположительный характер. Не была установлена причинно-следственная связь. Суд указал, что оснований для возложения на УО ответственности по возмещению ущерба, причинённого пожаром, нет. А сам факт пожара не является безусловным и достаточным основанием для признания УО виновной в причинении убытков истцу.

На заметку 

    Не всегда вина за причинённый общему имуществу МКД вред лежит на управляющей организации. Но чтобы это доказать, нужно потрудиться. Следуя приведённому выше алгоритму и опираясь на положительную для УО судебную практику, вы сможете минимизировать для себя риски и привлечь к ответственности третьих лиц. 

   Третьими лицами могут быть подрядчики, провайдеры и даже сами собственники и жители многоквартирного дома. Порой именно их действия или бездействие наносят непоправимый урон общедомовому имуществу.  

   Соблюдайте следующие правила фиксации нарушения третьих лиц, чтобы привлечь их к ответственности: 

• фото- или видеофиксация, которая позволит подтвердить причинно-следственную связь; 

• показания свидетелей; 

• cоставление комиссионного акта – при вмешательстве в работу инженерных систем, установке незаконных конструкций; 

• заявление в полицию.

     Если вину третьих лиц, за вред, причинённый общему имуществу не доказать, будет отвечать управляющая организация. 

Источник: РосКвартал® —

 Вопрос: как происходит отчуждение общедового имущества в МКД? 

Вокруг этого вопроса очень много ньюансов и споров между собственниками. Попробуем с позиции закона проанализировал ситуацию, когда в МКД или на прилегающем к нему участке есть что-то неиспользуемое для нужд дома, но интересное для личных или даже коммерческих целей одного из собственников, и он готов это приобрести, заплатив деньги другим владельцам помещений. 

Ответ: В силу статей 289 и 290 ГК РФ собственнику в многоквартирном доме наряду с квартирой, принадлежит также доля в праве собственности на общедомовое имущество. К такому имуществу относятся общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 

       Полный перечень общего имущества МКД определён в ч. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. 

      Ч. 2 ст. 290 ГК РФ установлен запрет на отчуждение доли в праве на общее имущество в МКД отдельно от права собственности на квартиру. Согласно ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, собственник помещения в МКД не может выделять в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а также отчуждать свою долю отдельно от передачи права собственности на своё помещение. Таким образом, закон не позволяет просто так приобретать то имущество, которое принадлежит всем собственникам. 

        Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно с согласия всех собственников помещений 

        Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только путём реконструкции с согласия всех собственников помещений в данном доме. Т.е. требуется инициировать и провести ОСС со стопроцентным кворумом. 

       Также, согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, на основании решения собственников помещений в МКД, принятого на ОСС, объекты общедомового имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Однако для этого также потребуется инициировать и провести ОСС, набрав кворум не менее 2/3 от общего количества голосов собственников в МКД с учётом норм п. 3 ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.   

       Кроме того, стоит помнить, что в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп «е» п. 2 Правил № 491, земля под МКД является общим имуществом собственников помещений, если под домом в соответствии с ч. ч. 2, 3, 5 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» образован земельный участок. Такой участок переходит в общую долевую собственность бесплатно, а обременения запрещены.

      Но тут кроются две проблемы: Отчуждение не должно нарушать права иных собственников. Следовательно, заинтересованному лицу нужно получить технико-строительное либо земельно-правовое заключение эксперта о возможности отчуждения общего имущества в МКД без ущемления интересов иных лиц и продолжения безопасной эксплуатации МКД. 

      Отчуждение подразумевает компенсацию. Отсюда следуют ещё два вопроса: кто уполномочен принимать денежные средства, и как они могут расходоваться на нужды общего имущества.   

     Указанной выше позиции придерживается и Верховный суд РФ в определении от 09.02.2016 по делу № 5-КГ15-152. 

Помещения должны иметь самостоятельное значение 

     Собственно, какие-либо споры с приобретением общего имущества встречаются нечасто, т.к. в многоквартирных домах не так много полезных площадей, пригодных для использования без создания препятствий доступу к инженерным сетям. К примеру, это помещения дежурных по подъездам (консьержей) и колясочные, помещения, где по проекту устроен второй вход в подъезд. Таких МКД не много, а домов с размежёванными участками с большой площадью и того меньше.  

         Важно, что помещения должны иметь самостоятельное значение. В практике встречаются такие, которые логично отнести к общему имуществу в силу наличия в них коммуникаций, но в отсутствие общего собрания собственников они были переданы и используются как помещения с самостоятельным назначением. Подобная передача законна, если до неё в доме не была приватизирована ни одна квартира или комната в соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1. Данная позиция принята Верховным судом РФ в определении от 19.03.2019 по делу № 5-КГ19-15. 

Стать обладателем общего имущества можно при соблюдении ряда процедур

     И всё-таки стать обладателем общего имущества возможно при соблюдении ряда процедур, включая состоявшееся общее собрание собственников, получение положительного экспертного заключения и, в случае уменьшения помещений, внесения изменений в технический паспорт дома. Т.к. площадь мест общего пользования уменьшается и появляются новые помещения, то необходимо перераспределить нагрузки на тепловую энергию. Тем не менее вопрос платы, как за временное владение и пользование, так и за приобретение части общего имущества в собственность подлежит урегулированию решением общего собрания собственников. 

Источник: РосКвартал® — 

 28 июля опубликован Федеральный закон с изменениями в статье ГК РФ об общем имуществе, а также утверждены Госдумой и Совфедом РФ законопроекты об ОСС и о запрете смены УО в первый год её работы. Рассмотрим мнения специалистов, как эти нововведения повлияют на работу управляющих домами организаций и ТСЖ. 

Собственники на ОСС вправе изменить правила распределения бремени содержания общего имущества                           

     Специалисты обсудили плюсы и минусы изменений в законодательстве, которые утверждены в июле 2023 года: Первое нововведение, которое проанализировали эксперты, – Федеральный закон от 24.07.2023 № 351-ФЗ. Он вступит в силу 1 октября 2023 года. 

      Они выделили четыре важных момента в законе: 

1. Понятие общего имущества конкретизировано – это то имущество, которое используется для общих потребностей.  2. Запрещено выделять долю в таком имуществе в натуре – сделки считаются ничтожными. 

3. Передача его во владение или пользование третьим лицам происходит на основании решения ОСС, принятого не менее чем ⅔ от голосов всех собственников в доме. В № 351-ФЗ оговорено: сделки, связанные с долями, не должны противоречить интересам владельцев помещений. 

4. В новом НПА также определено правило о содержании общего имущества. Каждый собственник должен участвовать в расходах на сохранение и содержание своей доли. Это бремя они могут изменять единогласным решением. 

      Осенью законодатели вернутся к вопросу урегулирования в НПА правил содержания общего имущества в коттеджных посёлках, так как нет соответствующих НПА. 

Собственники не могут без причин отказаться от договора управления с УО в первый год её работы 

      Эксперты также обсудили законопроект № 201813-8 о том, что собственники не вправе без причины менять управляющую организацию в первый год её работы. Документ уже утверждён Совфедом РФ. 

     Если сейчас при захвате дома рейдером вопрос решается проведением нового ОСС, то после вступления нового закона в силу жители будут вынуждены тратить месяцы на борьбу. Если дом незаконно перехватят, то оспорить поддельный протокол можно будет только в суде.             

         В законопроекте также прописано, что собственники вправе отказаться от УО в первый год её работы, но только при невыполнении условий договора управления. Но, как отметили эксперты, критерии оценки, на основе которых жители могут это сделать, законодатели не указали. 

Специалисты советуют  УО подстраховаться – вынести на ОСС вопрос об изменениях в договоре управления: прописать в нём критерии для оценки невыполнения его условий. «В противном случае всё будет решать судебная практика». 

Конкретизация данных об администраторе ОСС поможет в борьбе с подделкой результатов собраний 

       Ещё одно нововведение в НПА, о котором говорили эксперты, – законопроект № 285045-8. Он внесёт изменения в перечень лиц, которые могут быть администраторами ОСС: собственники, представители УО и в некоторых случаях – органы МСУ. 

     Для идентификации администратора нужно будет указывать его персональные данные: 

• если это физическое лицо – фамилию, имя и отчество, паспортные данные, место постоянного проживания, контактный номер телефона и адрес электронной почты; 

• если юрлицо – наименование компании, приказ о приёме на работу сотрудника, почтовый адрес, контактный телефон и адрес официального сайта. 

    Специалисты считают, что эта мера скажется положительно на борьбе с подделкой решений и снизит возможность фальсификации результатов собраний собственников. 

Источник: РосКвартал® — 

 Две недели мы сообщили, что в ЖК РФ внесены очередные изменения в порядок проведения ОСС с использованием информационной системы (ИС). 

     Разбираемся, что изменилось в статьях Жилищного кодекса РФ и как функционал ИС (например РосКвартала) для онлайн-голосования меняется вместе с законодательством.  

      Изменения коснулись данных об администраторе, порядка приёма решений и сроков формирования протокола 

     15 августа 2023 года вступил в силу Федеральный закон от 04.08.2023 № 441-ФЗ с изменениями в порядок проведения общих собраний собственников в МКД с использованием информационной системы. Среди важных нововведений: 

1.  Инициатор онлайн-ОСС, формируя сообщение о предстоящем собрании, обязан указать в нём данные администратора: 

- Если это сотрудник юридического лица, то нужно прописать наименование и организационно-правовую форму организации, адрес, номер телефона, сайт и электронную почту, а главное – ФИО такого сотрудника и реквизиты документа, на основании которого он работает в организации.

- Если администратор – физическое лицо, то указываются ФИО, паспортные данные, место постоянного проживания, номер телефона и электронная почта.Без такой информации, в том числе из-за отказа администратора её предоставить, по закону проводить ОСС нельзя. 

Поэтому специалисты советуют при первоначальном выборе администратора онлайн-ОСС обязательно указать ПДн в сообщении, бюллетене и протоколе. 

2.  В ч. 11 ст. 47.1 ЖК РФ прописали, что протокол онлайн-ОСС должен формироваться в течение не часа, а двадцати четырёх часов после окончания голосования. 

3. В ч. 1 ст. 47 ЖК РФ внесено уточнение, что решения собственники должны передать не «по адресу», указанному в сообщении об ОСС, а непосредственно инициатору собрания.

Информационная система должна соответствовать новым требованиям к онлайн-ОСС, прописанным в ЖК РФ 

    Статья 47.1 с правилами проведения ОСС с использованием информационной системы введена в ЖК РФ ещё в 2014 году, и с тех пор уже не раз корректировалась. В качестве ИС для онлайн-голосования собственники могут выбрать ГИС ЖКХ или любую другую подходящую им по функционалу систему. Она используется для уведомления о проведении ОСС, сообщения о результатах голосования, хранения протоколов собраний и голосования по вопросам повестки дня. Решения онлайн-собраний считаются легитимными и принимаются органами ГЖН. 

РосКвартал предлагает сервис «ОСС на 100%» вместе с приложением «Моя Квартира» – как оптимальное решение для проведения онлайн-ОСС, например, в сравнении с ГИС ЖКХ. 

Хотя бы потому, что мы оперативно вносим изменения в нашу информационную систему, чтобы она соответствовала всем требования НПА. Функционал сервиса и ИС РосКвартала уже приведены в соответствие с ЖК РФ – можно  пользоваться.  Через сервис «ОСС на 100%» уже проведено свыше 33,6 тысяч собраний. 

Источник: РосКвартал® — 

Собственники в МКД постоянно интересуются разными вопросовми по содержанию общего имущества многоквартирного дома и формами управления.  

    Сегодня мы включили ответы на вопросы по обращению с ТКО, капремонту, расчётам за КР на СОИ, счётчиках и содержании земельных участков МКД. 

Размещение газопроводов рядом с местами сбора мусора 

 Вопрос: Есть ли норматив для размещения урн в местах общего пользования, где проходит газопровод?

Ответ: Норматива расстояния именно для урн в местах общего пользования с газопроводами нет. 

     В соответствии с п. 7.8 СП 62.13330.2011, запрещается прокладка внутренних газопроводов природного и сжиженного газа:

-  в помещениях, относящихся к категориям А и Б по взрывопожарной опасности; 

- во взрывоопасных зонах всех помещений, подвальных и цокольных этажах зданий; 

- в помещениях подстанций и распределительных устройств; через помещения мусоросборников и места, где возможно воздействие на газопровод агрессивных веществ и горячих продуктов сгорания или соприкосновение газопровода с нагретым или расплавленным металлом. 

Исключения – производственные здания газонаполнительных станций и пунктов, газопроводы природного газа в одноквартирных и блокированных жилых домах. Но в данном случае речь идёт о мусоросборниках, а не об урнах.

      Взимание с жителей МКД платы за содержание муниципальных контейнерных площадок 

Вопрос: По реестру собственником контейнерных площадок является администрация. Площадка предназначена для юрлиц, индивидуальных и многоквартирных домов. Но плата за её уборку включена в договор управления и взимается только с собственников помещений в МКД. Насколько это законно? 

 Ответ: Если стоимость таких работ внесена в договор управления, то плату начисляет УО в составе платы за содержание жилого помещения. Это правомерно в случаях, если:

-  на уровне муниципалитета установлена территория общего пользования, которая прилегает к зданию и границы которой определены правилами благоустройства территории муниципального образования (п. 37 ст. 1 ст. 1 ГрК РФ); 

- есть не обжалованное в суде предписание органа ГЖН о содержании данных площадок, выданное управляющей организации; 

- уборка является дополнительной услугой, выставляемой сверх платы за содержание жилого помещения.

      Для всех ситуаций для выставления УО платы собственникам требуется правовое основание – решение общего собрания или закрепление такой возможности в договоре управления (определение ВС РФ от 06.11.2018 № 5-КГ18-178). Если же управляющая организация выставляет плату за содержание муниципальной контейнерной площадки без основания, то это нарушение. 

Распределение КР на СОИ по электроэнергии между корпусами одного МКД 

Вопрос: По документам два разных корпуса без общих стен имеют один номер МКД, установлен один ОДПУ, по которому исполнитель услуги рассчитывает плату за КР на СОИ по энергоснабжению. Есть ли какая-то практика по разделению объёмов на СОИ по корпусам? Как можно решить ситуацию?

 Ответ:  Для функционирования одного ОДПУ на несколько домов или корпусов должны соблюдаться следующие условия: 

- техническая возможность определения раздельного потребления по каждому дому; 

- отсутствие технической возможности установки отдельного ОДПУ; 

- единые инженерные сети. 

     Такие требования приведены, например, в делах № А56-135599/2018, № А42-10580/2017, № А42-7017/2018 и в апелляционном определении Саратовского областного суда от 29.05.2018 по делу № 33-3382. 

В описанной ситуации можно установить отдельный ОДПУ на каждый корпус или признать текущий прибор учета непригодным для расчётов, если он не позволяет учитывать раздельное потребление по корпусу. 

Бездействие регоператора и подрядчика при проведении капремонта кровли МКД 

Вопрос: Подрядчик по договору с регоператором начал капремонт кровли МКД в 2018 – и до сих пор не сдал работу. Жители обращались в ГЖИ и прокуратуру, безрезультатно. Что делать? 

Ответ: Регоператор капремонта несёт перед собственниками помещений два вида ответственности: 

- За неисполнение своих обязательств – ч. 5 ст. 178, ч. 1 ст. 188 ЖК РФ. Он отвечает за собственное противоправное поведение как сторона, нарушившая обязательство. 

- За последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капремонта подрядными организациями (ч. 6 ст. 182 ЖК РФ).

 В силу прямого указания в законе такая ответственность возникает за действия или бездействие третьих лиц при организации капремонта. 

    В описанной ситуации у собственников помещений есть два выхода: 

- продолжать обращаться в орган ГЖН и обжаловать его отказ; - обратиться в суд с требованием к регоператору о проведении капитального ремонта. 

Работы и услуги по уходу за зелёными насаждениями и малыми архитектурными формами у МКД 

Вопрос: Какие виды работ и услуг по уходу за зелёными насаждениями и МАФ на придомовой территории обязана проводить УО? 

Ответ: Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 в качестве работ по содержанию придомовой территории в теплый период года предусмотрены: 

- подметание и уборка участка;

-  очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов; 

- уборка и выкашивание газонов; прочистка ливневой канализации;

-  уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решётки и приямка. 

      В соответствии с ГОСТ Р 56195-2014, в перечень работ по уборке придомовой территории в летний период, в том числе входит надлежащий уход за зелёными насаждениями в соответствии с технологиями ухода и инструкцией по их содержанию, проведение санитарной и омолаживающей обрезки. При этом вырубка, обрезка и пересадка зеленых насаждений проводятся в соответствии с действующим в муниципальном образовании порядком, на территории которого находится МКД. 

Действительность договора управления, не подписанного всеми собственниками помещений в МКД 

Вопрос: Действителен ли договор управления, если он не подписан с каждым владельцем помещения отдельно? 

Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, при выборе управляющей организации на ОСС с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на утверждённых собранием условиях. 

     Судебная практика исходит из того, что если договор подписан не всеми собственниками, то это само по себе не свидетельствует о его недействительности. Действующее законодательство не ставит факт заключения ДУ в зависимость от его подписания всеми без исключения собственниками. 

     В качестве стороны договора управления могут выступать собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов в МКД. Также, в силу п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, заключить ДУ может председатель совета на основании выданной доверенности. 

     При решении вопроса о признании договора управления МКД незаключённым правовое значение имеет фактическое соблюдение условий договора сторонами, принятие его исполнения собственниками помещений МКД. 

Целевое назначение платы, вносимой собственниками на текущий ремонт общего имущества 

Вопрос: Вправе ли УО тратить средства, заложенные на текущий ремонт, на другие работы, например, на аварийный ремонт или замену ОДПУ? 

Ответ: В силу п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ, плата за ЖКУ для собственника помещения в многоквартирном доме включает в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества. В соответствии с п. 18 Правил № 491, текущий ремонт общего имущества проводится по решению ОСС: 

- для предупреждения преждевременного износа,

-  для поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, 

- для устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов. 

    Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведён в прил. 7 Правил № 170. 

     Собственники вносят плату за текущий ремонт, но не за фактически оказанную услугу, а с целью оказания такой услуги в будущем. Эти деньги носят целевой характер. Расходовать их можно только на стоимость фактически выполненных ремонтных работ, подтвержденную актами. 

    УО не вправе выбирать, на что потратить полученные средства. 

Указание данных об администраторе в сообщении об онлайн-ОСС 

Вопрос: Согласно № 441-ФЗ, инициатор онлайн-ОСС должен указать в сообщении персональные данные собственника или ФИО сотрудника управляющей организации, реквизиты документа о назначении на должность, если тот является администратором собрания. О какой должности идёт речь и каким образом инициатор-собственник получит эти данные в УО или у администратора – физического лица? 

Ответ: Согласно Федеральному закону от 04.08.2023 № 441-ФЗ, инициатор онлайн-ОСС, формируя сообщение о предстоящем собрании, обязан указать в нём данные конкретного лица – администратора ОСС. 

     Если администратор – сотрудник юридического лица, то нужно прописать наименование и организационно-правовую форму организации, адрес, номер телефона, сайт и электронную почту, ФИО сотрудника и реквизиты документа о назначении на должность. 

     Если администратор – физическое лицо, то указываются ФИО, паспортные данные, место постоянного проживания, номер телефона и электронная почта. Без указания таких данных, в том числе из-за отказа администратора их предоставить, по закону проводить ОСС нельзя. 

     Сейчас непонятно, как № 441-ФЗ будет реализован на практике, пока можно посоветовать: при первоначальном выборе администратора ОСС укажите ПДн в сообщении, бюллетене и протоколе; если инициатор направил администратору сообщение, не содержащее персональные сведения, то администратор онлайн-ОСС всё равно должен принять сообщение и дополнить своими ПДн самостоятельно. 

Установка ИПУ тепловой энергии для нежилого помещения до общедомового прибора учёта 

Вопрос: Вправе ли собственник нежилого помещения в МКД установить отдельный ИПУ тепловой энергии до ОДПУ? 

Ответ: Действующее законодательство не содержит запрета на монтаж ИПУ тепловой энергии до ОДПУ, равно как и специальных правил расчёта платы за отопление в зависимости от расположения прибора учёта. 

     При этом собственник нежилого помещения должен оплачивать не только индивидуальное потребление ресурса согласно ИПУ, но и ОДН по отоплению. 

    Плата за общедомовые нужды распределяется между всеми собственниками пропорционально площади принадлежащих им помещений. 

Источник: РосКвартал® —

 Блок про ЖКХ могут добавить в школьную программуБлок про ЖКХ могут добавить в школьную программу 

    Борис Александрович Чернышов, Заместитель Председателя Государственной Думы ФС РФ инициировал в школьный курс «Разговоры о важном» добавить темы ЖКУ, осознанного потребления и пользования Порталом «Госуслуги». 

   «Предлагается включить в рабочую программу внеурочного курса "Разговоры о важном" наряду с общественно-политическими и историческими темами дополнительные направления. 

     Речь идёт об обучении школьников финансовой грамотности и формированию семейного бюджета, основам психологии, межличностных взаимоотношений, правильному питанию и осознанному потреблению, а также инструментам решения широкого круга "взрослых" проблем: от оплаты коммунальных платежей, пользования сервисом "Госуслуги" до оформления ДТП и взаимоотношений с госорганами», - говорится в тексте инициативы.По мнению депутата, это позволит школьникам стать ответственными и законопослушными гражданами.

       Кстати, и действительно, как сейчас не хватает таких знаний многим сегодняшним собственникам жилья. Это показывают и очень многие вопросы, которые они задают  и на которые жильцы могли бы ответить и сами, если бы они имели элементарные знания в сфере ЖКХ. 

 Страхование жилья в платежке ЖКХ: что это за полис и как он работает? 

    ОТВЕТ: Собственники квартир могут увидеть в ежемесячном платежном документе пункт «добровольное страхование жилья». Выяснили, что это за страховка, какие риски она покрывает, как работает и обязательно ли ее покупать. 

Что такое страхование жилья в платежке ЖКХ 

     Добровольное страхование в квитанции ЖКХ — это страховка от потери имущества при наступлении чрезвычайной ситуации: пожара, землетрясения, наводнения, взрыва и так далее. Оно может быть реализовано как в рамках региональной программы страхования жилья от ЧС, так и отдельно от нее. Ограничений по регионам нет, полис может работать везде — все зависит от конкретной договоренности управляющей компании со страховщиком. 

      Собственники жилья ТСЖ должны проголосовать на собрании жильцов за включение страхования в квитанцию ЖКХ.Именно квитанция ЖКХ и является договором страхования, который заключается в безакцептном порядке: полис как таковой не оформляется. Это оферта, принимаемая страхователем путем оплаты страховой премии. 

     Иными словами, если решение о включении в квитанцию строки «страхование» принято и собственник или проживающий в квартире человек оплатил указанную в строке «страхование» премию, то квартира автоматически считается застрахованной на месяц, следующий за месяцем оплаты премии. 

      Если человек оплатил только счет за ЖКХ, то договор страхования не заключается.«Если данная услуга предоставляется через платежный документ ЖКХ, то оформление происходит онлайн: например, в личном кабинете клиента управляющей компании.

        Для подтверждения факта оплаты страховой услуги владельцу квартиры достаточно сохранить чек», — поясняет директор по работе с ключевыми партнерами департамента по работе с партнерами СК «Росгосстрах» Алексей Шахов.    

         Роспотребнадзор и Верховный суд ранее обращали внимание, что подобный вид заключения договора приводит к нарушению принципа свободы договора, связанного с самостоятельным выбором потребителем страховой компании, что является навязыванием услуги. Поэтому подобная страховка сейчас включается в платежку ЖКХ только после согласия жильцов многоквартирного дома и зависит от конкретных договоренностей с УК или другими партнерами страховщика. 

      Сейчас страховщики предлагают много разнообразных программ, условия, страховые суммы, риски по которым различаются. 

Какие риски покрывает такая страховка?

      Обычно страховка покрывает стандартные риски повреждения несущих конструкций дома и отделки квартиры. Некоторые страховщики также предлагают защитить оборудование и движимое имущество внутри квартиры.Такая страховка защищает от пожара, взрыва газа, удара молнии, залива дома (в том числе — аварии инженерных систем или из-за аварии в квартире соседей), стихийных бедствий: смерч, ураган, наводнение и так далее.

    В некоторых случаях речь может идти о полисе страхования от кражи, грабежа или даже ответственности за причинение вреда третьим лицам.Сама страховка похожа на полис, купленный у агента или на сайте компании, — все процедуры одинаковые: возмещение ущерба, причиненного имуществу при наступлении страхового случая. 

Сколько стоит такая страховка?

   Стоимость определяется в зависимости от страховой суммы объектов, количества комнат в квартире и набора рисков, но, как правило, составляет несколько рублей за один квадратный метр в месяц, отмечает заместитель директора департамента поддержки розничного бизнеса «Ингосстраха» Игорь Александров. Как правило страховая премия начинается от суммы менее 100 рублей, добавляют в ВСК.Страховая сумма, в свою очередь, может составлять от 100 тыс. до более чем 1 млн рублей — в зависимости от размера квартиры и выбранных рисков.

 На что стоит обратить внимание?

1. При оплате услуг ЖКХ онлайн всегда проверяйте, есть ли в платежке пункт о добровольном страховании жилья. Если вы не планируете заключать подобный договор, то галочки ставить под этим пунктом не нужно, как и оплачивать саму страховку. 

2. Если же такая страховка вам действительно нужна, то обратите внимание, что ее необходимо пролонгировать каждый месяц, так как она заключается всего на 30 дней. 

Если вы не заплатили хотя бы один раз, то ее действие на следующий месяц прекращается. 

3. Такие программы всегда подразумевают урезанное страховое покрытие по сравнению с классическими программами жилищного страхования: это недорогие полисы с ограничением по страховым суммам или рискам, а также по лимитам выплат на каждый страховой случай, отмечают в «РЕСО-Страховании». Чаще всего это именно коробочный, стандартизированный продукт, не подстроенный под особенности каждого дома. 

4. Нужно обратить внимание на состояние дома и на год постройки и обсудить этот вопрос с УК и страховщиком. Так как не все жилые дома подходят под данное страхование, есть исключения: не подлежит защите жилье в малоэтажной жилой застройке, многоквартирных деревянных домах или зданиях, признанных непригодными для проживания.

5. Оплачивать такую страховку не обязательно — она добровольная и не включается в общую строку «Итого к оплате» в платежке ЖКХ. Автоплатеж на нее тоже не действует.

Рекомендую взять на карандаш собственникам и управляющим организациям! 

 На портале правовой информации http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202308040020 опубликован документ Федеральный закон от 04.08.2023 № 441-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" , который дает возможность 👇наделять правами администратора ОСС конкретное должностное лицо из управляющей организации. Это будет помогать идентифицировать лицо, которое будет ответственно за проведение собрания, повестку и данным по количеству проголосовавших.Новый закон сохраняет возможность голосовать с помощью письменное решение, а также предоставляет право собственникам МКД голосовать с помощью МФЦ с использованием ГИС ЖКХ.

         Возможно эти нормы позволят повысить ответственность организаторов собраний собственников за нарушение действующего законодательства, а собственникам даст уверенность, что решения которые необходимо принимать при управлении МКД, не смогут искажать как недобросовестные организаторы так ответственные лица. 

 Вопрос: Что такое фонд капитального ремонта? Как он формируется? 

 Ответ: Согласно ст. 170. Жилищного кодекса РФ «Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда»: 

- Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, 

- пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт,

- проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счете, счетах регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капитального ремонта, 

- доходы, полученные от размещения средств фонда капитального ремонта, средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии со статьей 191 настоящего Кодекса, а также кредитные и (или) иные заемные средства, привлеченные собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, образуют фонд капитального ремонта». 

     Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

 1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете); 

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора. 

     Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не менее чем в течение трех месяцев и не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, которая утверждена в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке и в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта. 

   В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в срок не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован в установленный срок, и в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 189Жилищного Кодекса РФ, орган местного самоуправления в течение месяца со дня получения от органа государственного жилищного надзора информации принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора и уведомляет собственников помещений в таком доме о принятом решении, в том числе с использованием системы.ч. 7 ст.189 Жилищного кодекса Российской Федерации:

-  в случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, 

- не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета.  

     Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. 

    В случае, если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в срок, региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора. Положения данной части не применяются в случае наличия непогашенных кредита и (или) займа, погашение которых осуществляется за счет средств, поступающих на соответствующий специальный счет.

 Вопрос: Источники финансирования капитального ремонта? Кто определяет размер взносов на капитальный ремонт? 

 Ответ: Согласно ч.2 ст. 158 Жилищного кодекса РФ расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

      Согласно ч.1.1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором.

       Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. 

 Вопрос: Можно ли менять окна в квартирах при проведении капитального ремонта дома? 

 Ответ: Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006г. №491 в состав общего имущества включаются оконные заполнения в помещениях лестничных клеток. Производство работ по замене оконных заполнений в квартирах, не относящихся к общедомовому имуществу, не предусмотрено. 

 Вопрос: В нашем доме проводят капитальный ремонт. Почему не запланирована замена трубы горячего водоснабжения от кухни до ванной комнаты?

 Ответ: Производство работ по замене разводящих трубопроводов системы горячего водоснабжения в квартирах (от первого отсекающего вентиля до санитарно-технического оборудования, принадлежащего собственнику помещения) не предусмотрено.

    Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации и Правилам пользования жилыми помещениями, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 21.01.2006 г. №25 (ред. от 07.11.2019), наниматель (собственник) жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, за счет собственных средств производить ремонт в квартире, в том числе и инженерного оборудования, не относящегося к общему имуществу многоквартирного дома.

 Мы возвращаемся к теме проведения общих собраний собственников в МКД. 

В прошлый раз мы с вами рассмотрели тему: подготовка повестки дня собрания собственников. Из материала можно сделать вывод, что это довольно сложная и очень специфичная задача правильно сформулировать вопросы, которые выносятся на собрание. А также поняли, что при недобросовестном подходе, может наступить ответственность (административная, уголовная) для лиц организаторов собрания. 

        Сегодня мы рассмотрим ещё один сложный вопрос, который связан с подготовкой и проведением собрания собственников. А именно - порядок проведения общего собрания собственников в МКД. 

      Порядок проведения собрания собственников жильцов МКД регламентирован положениями Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии со ст. 44.1 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

 1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); 

 2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 ЖК РФ); 

 3) очно-заочного голосования. 

       Согласно ч. 1 ст. 45 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей. 

       Как указано в ч. 2 ст. 45 ЖК РФ, проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. 

      Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, может быть созвано по инициативе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления, подготовивших указанный проект решения, либо юридического лица, определенного Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации для реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки.

     Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, которые были включены в повестку дня ранее проведенного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и по которым были приняты решения, может быть созвано по истечении установленного частью 1 статьи 46 настоящего Кодекса срока размещения в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме протокола и решений такого ранее проведенного общего собрания. 

       В силу ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

      При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум):

 - при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников; 

 - при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме. 

      Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. 

     При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

       В рассмотрении вопроса, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимают участие собственники жилых помещений в многоквартирном доме или их представители. Такое общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники жилых помещений либо их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме. При этом при рассмотрении данного вопроса в отношении жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма или по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, представителями собственников признаются наниматели таких жилых помещений. 

      В соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, либо направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. 

       Следует иметь ввиду, что в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

 1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; 

 2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

 3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

 4) повестка дня данного собрания; 

 5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

         Согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.Как указано в ч. 3 ст. 46 ЖК РФ, решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 ЖК РФ иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.    

       Часть 6 статьи 46 ЖК РФ гласит, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. 

     Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. 

       В соответствии с ч. 1 ст. 47 ЖК РФ, в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 ЖК РФ кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

 Для того, чтобы сделать проведение общих собраний собственников более честными Государственная Дума приняла решение по введению изменений.

     Администратором общего собрания теперь выступает один из собственниковдома или должностностное лицо управляющей организации, которое будет нести перснальную ответсвенность за сведения о проведении. Предупреждать не менее чем за 10 до проведения. В таком случае провоохранительные органы не будут искать, кто ответсвенен за подделку подписей бланков.Также исключается возможность проведения ОСС МКД опросным путем. Принимать участие можно через МФЦ или Госуслуги. Как считают инициаторы, обмануть такую систему будет невозможно и можно увидеть реальную картину.

От автора

        Не знаю как вы, а я с ЖКХ связан аж с 1991-го года. И каждый год с экранов голубых телевизоров, особенно в последние годы, что все плохо в этой системе в УО работают сплошь жулики, плохо выполняют свои обязанности,  представители Госдумы говорят о том, что надо навести порядок в этой системе и в частности при проведении общих собраний. Мол ироды окаянные фальсифицируют результаты собраний, а электорат страдает. 

     За эти годы Госдума «родила» огромное количество поправок в ЖК РФ, Минстрой аж 2 раза «рожал» приказы, которые регламентируют порядок оформления результатов голосования, а ироды как были, так и остались. Ну не получалось у государства бороться с иродами.ГЖИ разводит руками и говорит, что они вообще не при делах – что принесут то и храним бережно в сейфах. Полиция разводит бровями и говорит, что привлекать к ответственности мол некого – непонятно, кто ж это такой подделал подписи. Суды разводят всеми остальными частями тела и говорят, что нужны экспертизы и прочее… 

А ироды не нарадуются всему вышеперечисленному и творят беззаконие и непотребство всякое. 

      И тут на помощь уж было закручинившемуся народу пришли, нет не былинные богатыри, а все те же – депутаты Госдумы. Да как пришли то – решили, что если есть нарушение, значит кто-то должен сидеть в холодных застенках и назвали этого «сидельца» администратором общего собрания.Вот хочет кто-то провести собрание и выбрать новую управляющую организацию, ему надо либо договориться с кем-то, что он станет администратором собрания, либо самому становиться администратором.А кругом, как известно, враги, которые могут подписать решение собственника не собственноручно, будучи собственником, а принести подписанное кем то решение. Соседка подписала, администратор, доверившись честному народу, ради которого он, собственно, и старается, передаст решение в ГЖИ. 

      Собственники или ГЖИ по такому вопиющему случаю обратятся в полицию, которая и дело возбудит и посадит, если нужно будет.Сплошная польза получается – собраний станет меньше, народу привлекут больше.А депутаты, если что, скажут – мы придумали всё верно, а народ опять плохой попался и жуликоватый.

       И тем не менее ответственность должностных лиц УО и инициаторов ОСС должна быть, чтобы пресекать не законные действия. Безответственность, как говориться, порождает следующие нарушения, которые развращают ответственных лиц. 

      Может быть депутатам, разных уровней, продумать систему общественных Советов в городах и районах, наших регионов, которые моглибы помочь собственникам правильно управлять общедомовым имуществом и осуществлять контроль за исполнением правомерных решений собственников.