Как-то незаметно прошли праздники посвященные работникам жилищно-коммунального хозяйства и бытового обслуживания. Правда в некоторых городах Главы почтили своим вниманием работников такой многогранной сферы, которая обеспечивает комфортное проживание практически всех жителей нашей необъятной страны. Почему-то у нас проводятся торжественные мероприятия для работников таких отраслей как образование, культура, охрана общественного порядка, в честь, которых проводятся праздничные концерты, конкурсы профессионального мастерства, награждения ведомственными и правительственными наградами. А вот для отрасли ЖКХ и бытового обслуживания ничего подобного не проводится, почему эта, так необходимая всем людям служба, находится в таком забытом состоянии. На мой взгляд это большая несправедливость к работникам: дворникам, сантехникам, мастерам Аварийно-диспетчерских служб, электрикам, кровельщикам, механикам-водителям, лифтерам и конечно к нашим уборщицам, которые приводят в порядок наши дворы и подъезды содержат в рабочем состоянии, наше с вами, общее имущество и обеспечивают нам более-менее комфортное проживание. Почему написал более-менее, да потому что в этой сфере работают простые люди и они все разные и по разному относятся к своим обязанностям. А если сравнить с другими отраслями их заработную плату, то она приближена к минимальным размерам и не поддается никакой критике, при соотношении цены и ответственности к требованиям по результатам работы.

        Учитывая также ужасное состояние инженерной инфраструктуры во многих многоквартирных домах и магистральных сетей подачи коммунальных ресурсов, тяжело даже на минуту представить если эта сложная система обеспечения коммунальными ресурсами и жилищными услугами перестанет работать. Просто дома перестанут работать все бытовые приборы, из крана не побежит вода и в подъезде будет темно и грязно. Такие картины можно увидеть только в Голливудских фильмах, а в реальности это будет глобальная катастрофа. 

       Нам, собственникам, необходимо понимать, что только благодаря самоотверженному труду работников Управляющих организаций и добросовестных собственников мы живем в комфортных условиях. Поэтому я считаю, что слова благодарности нужно говорить этим работникам не только в дни празднования, но и в течении всего года, когда встречаем их во время работы на наших домах.      

          А теперь, для понимания собственников, необходимо довести информацию о причинах сегодняшнего состояния жилищной и коммунальной сферы, а также что необходимо предпринять для улучшения работы в ней. В значительной мере организация функционирования жилищно-коммунального хозяйства входит в сферу ведения местного самоуправления и напрямую влияет на уровень и качество жизни большинства жителей. В настоящее время эта сфера отношений является источником постоянного социального напряжения и социальных конфликтов, связанных с:

• высокой изношенностью и низкой энергоэффективностью жилищного фонда и коммунальных сетей;

• непрозрачностью процедур установления тарифов на услуги ресурсоснабжающих организаций, слабым распространением практики установления индивидуальных для каждого дома размера платы за жилое помещение;

• слабым развитием конкуренции на рынке управляющих организаций, низким качеством услуг, предоставляемых ими населению, наряду с высокой стоимостью этих услуг;

• насаждением одной организационно-правовой формы объединения собственников – товариществ собственников жилья, наряду с неэффективным функционированием ТСЖ, обусловленным, в том числе, повсеместной пассивностью и низкой правовой грамотностью собственников, а также распространенными злоупотреблениями недобросовестных должностных лиц, стремящихся к подмене реальных ТСЖ их фиктивными аналогами. 

          При этом муниципальные власти не только не имеют реальных финансовых возможностей для решения этих проблем, но и достаточных возможностей по организации надлежащего контроля и регулирования в данной сфере. Принципиального решения требуют вопросы высокого износа основных фондов коммунальной инфраструктуры и низкого качества обслуживания многоквартирных домов, что соответственно влечет падение качества и комфорта проживания в них граждан. Безусловно имеется положительный эффект от деятельности государственного Фонда содействия реформированию ЖКХ, за счет средств которого и средств консолидированных бюджетов субъектов Российской Федерации в основном и осуществляется капитальный ремонт многоквартирных домов и магистральных сетей. Вместе с тем такой капитальный ремонт осуществляется в минимально-необходимых объемах. При этом зачастую не ставится задача повышения уровня эффективности использования ресурсов, снижения потерь и повышения уровня благоустройства дома при проведении его ремонта. В результате отремонтированные многоквартирные дома не соответствуют современным требованиям.

         В целях выхода из сложившейся ситуации, на мой взгляд, требуется определить основные цели и приоритетные направления реформирования ЖКХ:

• обеспечение собственников многоквартирных домов коммунальными и жилищными услугами нормативного качества и по доступной цене;

• определение порядка привлечения к ответственности собственников нарушающих правила содержания общедомового имущества;

• совершенствование конкурентных отношений в сфере управления и обслуживания жилищного фонда (создание ТСЖ и управляющих организаций);

• развитие управления имущественным комплексом коммунальной сферы на основе частно-муниципально-государственного партнерства, концессионных соглашений (вовлечение бизнеса);

• изменение в СМИ негативного образа коммунального работника на создание образа ответственных и добросовестных людей, которые самоотверженно справляются со сложными инженерными комплексами и аварийными ситуациями, а также доведения до собственников положительных практик по содержанию МКД и предоставлению качественных жилищных услуг населению и собственникам. 

• перевод льгот и субсидий по оплате жилья и коммунальных услуг в денежную форму (монетизация льгот); 

• развитие системы ресурсо- и энергосбережения (приборы учета, методики обслуживания МКД и расчета оплаты труда в жилищной сферы).

       Видится целесообразным инициировать целевой государственный заказ на проекты модернизации инфраструктуры, в том числе распространение механизмов государственных гарантий инвестиций в инфраструктуру муниципальных образований и в межмуниципальные инфраструктурные проекты. Необходимо также отметить, что в настоящее время не определены механизмы дальнейшей, после завершения сроков работы Фонда, государственной поддержки собственников помещений в проведении капитальных ремонтов многоквартирных домов и модернизации коммунальной инфраструктуры муниципальных образований. В этой связи отдельного внимания требуют вопросы межбюджетных отношений. Например, при формировании бюджета субъекта Российской Федерации на очередной финансовый год в расчетах потребности муниципального образования в финансовых средствах, расходы на капитальный ремонт муниципального имущества не принимаются во внимание. Доходы от сдачи такого имущества в аренду учитываются в общей сумме доходов бюджета муниципального образования, которые направляются на финансирование расходов (на содержание учреждений, благоустройство и иные учтенные в расчете мероприятия), утвержденных в соответствии с нормативами минимальной бюджетной обеспеченности.Аналогичное внимание требуется уделить при решении вопроса о ремонте другого муниципального имущества в сфере ЖКХ: теплотрасс, котельных и водопроводов, так как в структуре действующих тарифов соответствующие средства в достаточном объеме не предусматриваются. 

        Другой проблемой, не способствующей полноценному финансовому обеспечению полномочий муниципалитетов в сфере ЖКХ, является действующая методика анализа финансовых потребностей муниципальных образований в целях выравнивания бюджетной уровня их расчетной обеспеченности. Указанная методика не учитывает фактический рост цен и тарифов на коммунальные услуги, которые занимают в расходах муниципальных учреждений второе место после заработной платы. Рост тарифов на коммунальные услуги по теплу и электрической энергии значительно превышает прогнозируемый рост тарифов, рассчитанных по этой методике. Данная методика содержит понижающие коэффициенты к утвержденным нормативам по ряду расходных полномочий. Например, при применении понижающих коэффициентов по капитальному ремонту муниципального жилищного фонда нормативные расходы уменьшаются на 55 процентов, а по капитальному текущему ремонту дорог и их содержанию на 95 процентов. Таким образом, муниципальное имущество невозможно отремонтировать за счет средств местного бюджета, что входит в противоречие с обязанностью собственника проводить капитальный ремонт муниципального имущества. 

       Следующей концептуальной проблемой, препятствующей эффективному развитию сферы ЖКХ, является непрозрачность процедур установления тарифов на услуги ресурсоснабжающих организаций, что вызывает необоснованный рост стоимости коммунальных услуг в целом и существенно превышающий темпы роста доходов граждан. В совокупности со слабым развитием конкуренции на рынке управляющих организаций данной обстоятельство порождает низкое качество жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых населению, и сопровождается высокой стоимостью этих услуг. 

        Еще одной важной проблемой при реализации полномочий муниципалитетов является отсутствие действенного контроля со стороны муниципальных образований за деятельностью организаций, осуществляющих эксплуатацию и обслуживание общего имущества в многоквартирном доме, что является следствием отсутствия у муниципалитетов реальных рычагов влияния на эти организации. 

        В то же время, проблемы ЖКХ сегодня невозможно решить только за счет финансовых ресурсов бюджетов всех уровней. Государственно-муниципально-частное партнерство является важным инструментом развития муниципальной, прежде всего, жилищно-коммунальной инфраструктуры. Важнейшим условием для развития жилищно-коммунальной инфраструктуры муниципальных образований является привлечение в неё частных инвестиций. Развитие государственно-муниципально-частного партнерства на территории муниципальных образований требует объединение усилий органов власти всех уровней. На федеральном и региональном уровне должны быть приняты соответствующие законы и подзаконные акты, разработаны и внедрены программы, стимулирующие сотрудничество между муниципальными образованиями и бизнесом. Существенной составляющей данных программ должно стать обучение выборных должностных лиц местного самоуправления и муниципальных служащих, информирование органов местного самоуправления о круге потенциальных инвесторов, о технологиях работы с ними, опыте других муниципалитетов по реализации инвестиционных проектов, создание общедоступных баз инвестиционных предложений и проектов, методическая поддержка органов местного самоуправления в данной сфере, как на этапе подготовки инвестиционных предложений, так и на этапе их реализации. Общественные организации и объединения муниципальных образований также могут внести значительный вклад в процесс развития публично-частного партнерства на местном уровне. Необходимо также внести в жилищное законодательство соответствующие положения, предусматривающие расширение рынка арендного жилья, субсидирование государством ставки ипотечного кредита, расширение возможностей муниципальных образований по строительству муниципального жилья, а также внедрение форм жилищной кооперации как организационно-правовой формы приобретения, владения и распоряжения жилыми помещениями. 

       Мониторинг ситуации и формулирование предложений в данной сфере, а также проведение мероприятий по обучению и обмену опытом для руководителей муниципальных образований и граждан является одним из важных направлений деятельности Правительства РФ и местных органов. 

        Исходя из этого беглого анализа можно сделать вывод, что как многое в сфере ЖКХ переплетается между собой собственники, ресурсники, муниципалитет, Региональный власти и Правительство РФ. И получается, что наше порой предвзятое отношение к работникам сферы жилищных услуг крайне противоречиво и несправедливо. И винить во всех грехах только их неправильно. Всех работников от Руководителей до разнорабочего надо благодарить и стараться понять их работу и их нужды, а также поддерживать как финансово так и морально. Поэтому и все программы поддержки сферы ЖКХ, принятые на любом из уровней, должны стремится к комплексному балансу всех интересов и задач. А нам собственникам нужно пожелать быть более объективными, терпеливыми, грамотными и относится к общедомовому имуществу как собственному.

Вопрос:

Можно ли запретить машинам ездить через двор многоквартирного дома? 

     Многие жители многоквартирных домов мечтают ограничить движение автомобилей во дворе, а то и вовсе запретить проезд чужих машин, чтобы дорогу не использовали, например, для объезда пробок. Можно ли это сделать законными методами? 

Ответ:

 «Можно ли считать внутридворовый проезд вдоль жилого дома дорогой общего пользования при условии, что по кадастровому плану он является придомовой территорией? Какие на нём могут действовать ограничения и должен ли быть альтернативный подъезд к другим домам? Могут ли жители запретить проезд по этой дороге?». Вот на какие вопросы сначала нужно ответить, чтобы правильно решить поставленный жителем вопрос!

Считается внутридворовый проезд дорогой общего пользования или нет, зависит от статуса территории. Узнать его можно, если заказать выписку из государственной организации кадастрового учёта (Росреестр).В большинстве случаев у собственников многоквартирных домов отсутствует право владения и распоряжения внутридворовым проездом, а значит, и нет права собственности на него. Если же такое право оформлено, то они могут распоряжаться дорогой по своему усмотрению и вольны вводить ограничения — сдавать в аренду, устанавливать шлагбаум, делать парковку и так далее.В Москве действует упрощённый порядок установки автомобильных шлагбаумов на въезде во двор любого дома вне зависимости от формы собственности. Более того, жители могут получить от властей субсидию в размере 100 тысяч рублей. Для этого нужно провести собрание собственников, согласовать установку в  муниципалитете (согласование возможно не во всех случаях) и поставить шлагбаум в течение двух месяцев с момента получения субсидии.Наконец, вне зависимости от формы собственности и наличия шлагбаума, ПДД запрещают сквозное движение механических транспортных средств в жилой зоне и на дворовых территориях (п. 17.2 и п. 17.4 ПДД). Штраф за это — 1500 рублей (3000 рублей в Москве и Санкт-Петербурге). То есть ограничения на сквозной проезд установлены законом, но контроль за такими нарушениями осуществить очень сложно.

    Получается если придомовая территория находится в собственности у жителей МКД, то собственники вправе, в соответствии со ст. 44 Жилищного Кодекса РФ, принять решение об установке шлагбаума для въезда на дворовую территорию.  

Часто задаваемый собственниками вопрос: В чем заключается разница между общим собранием собственников квартир и общим собранием членов ТСЖ? 

 Ответ: Разница заключается в полномочиях ОСС и собрания членов ТСЖ. Жилищный Кодекс РФ даёт исчерпывающий ответ на этот достаточно сложный вопрос. 

 Статья 44 Жилищного кодекса РФ 

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; 

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; 

2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке; 

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

 3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания; 

4) выбор способа управления многоквартирным домом; 

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

 4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; 

4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; 

4.4) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также - договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами; 

4.5) принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение; 

4.6) принятие решения о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, а также принятие решения об исключении многоквартирного дома из границ такой территории, из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки или из решения о комплексном развитии территории жилой застройки; 

 4.7) принятие решения о выборе управляющей организации;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. 

Статья 145 Жилищного кодекса РФ 

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся: 

1) внесение изменений в устав товарищества; 

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества; 

3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; 

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; 

5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

 6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

 7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

 8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана; 

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; 

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда; 

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества; 

13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами. 

Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества. 

08.03.2023г. 

На прошедшей неделе законодатели предложили ужесточить требования к работе со специальными счетами и снизить количество голосов, необходимых на ОСС для решения о проведении капремонта. Также во втором чтении принят законопроект, позволяющий УО получать персональные данные должников за ЖКУ. 

Капремонт. 

      На минувшей неделе появились два проекта НПА в сфере проведения капремонта общего имущества в МКД: Минстрой РФ предложил ввести ряд новых требований к спецсчетам на капремонт и работе с ними. Так, органы ГЖН должны будут вести реестры решений ОСС о проведении такого ремонта в домах со спецсчётами. Собственники, принимая решение о капитальных работах, будут обязаны проголосовать за услуги по строительному контролю, а копию акта о таком контроле владелец спецсчёта должен разместить в ГИС ЖКХ. 

      При этом банк оплатит подрядчику работы по капремонту только в том случае, если в системе будут размещены и договор, и акт о приемке работ. 

        Депутаты внесли в Госдуму РФ законопроект № 304096-8 с инициативой снизить количество голосов, необходимых для принятия на ОСС решения о проведении капремонта. Сейчас, согласно  п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, для этого требуется собрать не менее ⅔ от всех голосов собственников в доме. В пояснительной записке к документу авторы указали, что данный кворум слишком высокий, набрать его на ОСС сложно, в особенности если собрание происходит в очном формате. Депутаты предложили внести изменения в ЖК РФ – принимать решение о капремонте квалифицированным большинством: более 50% от всех голосов собственников в доме. 

Персональные данные. 

      Во втором чтении принят законопроект № 115954-8, которым предлагается скорректировать порядок получения персональных данных должников в суде. Взыскатель будет вправе в рамках приказного или искового судопроизводства запросить сведения о фамилии, имени и отчестве собственника помещения. Суд получит ПДн в органах власти и Росреестре. 

          Эксперт Ассоциации «Р1» Сусана Киракосян отметила, что данная инициатива раньше отвергалась, но после вступления в силу № 266-ФЗ ей снова дали ход. 

Ознакомтесь, какой способ получать ПДн владельцев помещений в МКД предложил Минстрой России и что об этом думают эксперты.Источник: РосКвартал® 

      Минстрой России планирует решить проблему доступа инициаторов ОСС к данным собственников помещений, доработав функционал ГИС ЖКХ. В чём же заключается суть вопроса, как ведомство предлагает его решить и что по этому поводу думают эксперты сферы ЖКХ. 

      В выписки из ЕГРН с марта 2023 года не будут включать данные о собственниках помещений, с этим мы с вами уже ознакомились раннее. С 1 марта 2023 года вступает в силу Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ. С этого момента в выписках из ЕГРН перестанут указывать персональные данные собственников недвижимости без их согласия. 

        Член Экспертного совета Ассоциации «Р1» Сусана Киракосян назвала № 266-ФЗ «самым опасным законом» июля 2022 года. Сейчас, согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ, любое лицо может заказать выписку на объект недвижимости из ЕГРН и узнать правообладателя. Там управляющие организации могут получить данные собственников для проведения общих собраний и взыскания долгов за ЖКУ в судебном порядке. С 1 марта 2023 года получить такие сведения из реестра станет невозможно: начнёт действовать запрет на передачу третьим лицам персональных данных в выписках. Предоставить данные собственника Росреестр сможет только при наличии в реестре соответствующей записи, внесённой по заявлению правообладателя. Если такой записи в ЕГРН не будет, то ПДн владельца помещения не войдут в выписки, предоставляемые по запросам третьих лиц. 

     Как № 266-ФЗ отразится на работе УО по сбору личных данных жителей. Для проведения ОСС Минстрой РФ предложил составлять в ГИС ЖКХ реестры голосующих без указания ПДн Зампредседателя комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева ранее отмечала, что необходимо отложить вступление в силу нормы № 266-ФЗ о запрете включать в выписки из ЕГРН персональные данные собственника без его согласия. В том числе сведения о владельцах помещений в МКД не смогут получить УО и инициаторы общих собраний. «Вся отрасль встанет. Ни собрания провести, ни договор заключить, ни начисления не сделать. Здесь все активно ищут какие-то способы преодолеть эту ситуацию. 

       И, наверное, единственным вариантом будет перенос сроков вступления в силу этого закона», – подчеркнула Светлана Разворотнева. 24 января в своём Телеграм-канале она рассказала, что на заседании комитета с участием министра строительства и ЖКХ Ирека Файзуллина подняла вопрос о получении исполнителями ЖКУ персональных данных собственников из Росреестра. По словам Светланы Разворотневой, Минстрой России предложил своё решение проблемы. Ведомство планирует реализовать в ГИС ЖКХ возможность формировать реестры голосующих без персональных данных. «Доработка соответствующего функционала системы идёт очень активно. Но лично у меня есть опасения, что к 1 марта она не будет завершена. Файзуллин заверил, что альтернативная система голосования будет готова», – рассказала зампред профильного комитета Госдумы РФ. 

      Цифровой реестр в ГИС ЖКХ – частичное решение проблемы получения ПДн компаниями сферы ЖКХ. На новость об инициативе Минстроя РФ решить проблему с получением данных собственников для проведения ОСС с помощью реестров в ГИС ЖКХ тут же откликнулось экспертное сообщество. Подкомитет ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления домами напомнил, что в ноябре 2022 года предлагал своё решение данного вопроса: размещать сведения о собственниках помещений в МКД в открытой для управляющей организации части ГИС ЖКХ. Это позволит избежать доступа к ПДн третьих лиц и обеспечит контроль за их обработкой оператором. Член подкомитета, эксперт Ассоциации «Р1» Сусана Киракосян отметила, что инициатива Минстроя РФ заменить выписки из ЕГРН на некий цифровой реестр при проведении голосования через систему, то есть только для онлайн-голосования, – это «фрагментарное решение вопроса». С ней согласна и глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец: «Некий обезличенный реестр, может, закроет частично вопрос проведения собраний после 1 марта, но пока непонятно, каким образом. Это будет просто реестр помещений? Но тогда, если несколько собственников, всё равно УО нужно будет знать их данные, как минимум, фамилию, имя и отчество. Но, помимо ОСС, ещё останется проблема взыскания долгов. Это даже более, наверное, насущная проблема: нельзя пойти в суд, не имея идентификаторов должников. Она никуда не уходит. Мне кажется, что это неправильно – закрывать её кусками, тем более, что этот кусок всё равно может не сработать». 

      Реестр голосующих в ГИС ЖКХ без персональных данных – поле для фальсификации решений на общих собраниях. Тему создания в ГИС ЖКХ реестра данных для проведения общих собраний собственников в МКД обсудили между собой и члены Экспертного совета Ассоциации «Р1». Дмитрий Гордеев отметил, что пока трудно комментировать ситуацию, поскольку очень мало подробностей. Сейчас инициатива вызывает много вопросов: В таком реестре будут объекты, а не данные лиц? Что именно Минстрой РФ планирует включить в реестр, чтобы надёжно идентифицировать владельца помещения? Как счётной комиссии убедиться в том, что принесший заполненное решение человек именно собственник? Если реестр из ГИС ЖКХ можно будет получить только при онлайн-собрании в системе, то что делать инициаторам ОСС в другой форме или при проведении голосования через иные информационные системы? Эксперт считает, что такая инициатива может создать «широкое поле для фальсификаций решений собственников», ведь статус собственника проверить будет невозможно. Похоже предложение Минстроя РФ не решит всей проблемы, которая возникнет после 1 марта 2023 года из-за запрета получать персональные данные собственников из ЕГРН. Это предложение может показаться  бессмысленным «Если ГИС ЖКХ будет предоставлять обезличенные выписки из Росреестра, то ни управляющие организации, ни ТСЖ, ни собственники не смогут инициировать общее собрание, провести его и оформить результаты собрания в соответствии с установленными требованиями», – отметила эксперт, сославшись на требования ЖК РФ и приказа № 44/пр. – «Если УО регистрируется в Роскомнадзоре как оператор по обработке ПДн, то на этом основании она должна иметь право на беспрепятственное получение выписок с персональными данными». Инициатива Минстроя РФ не решит вопрос с получением ПДн жителей для взыскания долгов и расчётов платы и что запрет на данные в выписках из ЕГРН касается не только проведения общих собраний. Даже если новый функционал ГИС ЖКХ, озвученный Минстроем РФ, будет работать, это не решит вопрос получения персональных данных собственников при работе с задолженностью за ЖКУ, при расчётах платы, выдаче справок. 

      «Например, по Правилам № 354 при переходе на прямые договоры ТСЖ и УО должны передать РСО реестр собственников, но ни где не указано, что Правила № 354, или приказ № 44/пр о требованиях к реестру, будут переписывать», – отмечают эксперты. – «Собрания перестанут фальсифицировать, потому что их станет невозможно проводить». Светлана Межирицкая считает, что реализация инициативы Минстроя РФ создаст больше путаницы, а органы власти будут только ссылаться на мнимую, не работающую на практике, возможность получить данные собственников для проведения ОСС.

     «Надо настаивать на том, чтобы отодвинуть сроки вступления в силу № 266-ФЗ с надеждой вообще отменить его применение в сфере управления многоквартирными домами», – предложила эксперт. Татьяна Дёмина согласилась с коллегами, что формирование в ГИС ЖКХ реестров для проведения ОСС не решит, например, вопрос с идентификаторами и ПДн неплательщиков для взыскания с них долгов за ЖКУ. Ольга Купченкова считает, что такое решение проблемы от Минстроя РФ только создаст «тотальное препятствие» для проведения общих собраний, взыскания задолженности и обжалования решений ОСС в суде. Также это не позволит делать проверку расчёта кворума, ведь у инициаторов будут неполные, непроверенные данные по праву собственности на помещения в МКД. Гендиректор ООО «Служба коммунальных платежей» Игорь Захаров, партнёр Ассоциации «Р1», согласен с коллегами. Он отметил, что подобное решение вопроса противоречит ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ о реестре собственников. Также данные о потребителях необходимы для взыскания задолженности за ЖКУ (ч. 2 ст. 124 ГПК РФ). Вправе ли УО и РСО требовать у органов власти ПДн жителей домов 10370 0 Доработка функционала для проведения собраний может создать новые технические проблемы в ГИС ЖКХ Маргарита Кобко, эксперт и практик по внесению информации в ГИС ЖКХ, отметила, что 17 января Минстрой РФ проводил онлайн-конференцию с УО и оператором системы. На ней представители ведомства не говорили о том, что ГИС ЖКХ дорабатывается для решения вопроса с получением ПДн собственников. «Наоборот, сказали, что пока не знают ответов, не знают, как вопрос по выпискам решать», – рассказала эксперт. Также Маргарита Кобко выразила опасение, что озвученный Минстроем РФ новый функционал не будет реализован к 1 марта 2023 года, он не будет работать корректно и, при этом, создаст новые технические проблемы в работе системы. «С собраниями через ГИС ЖКХ и сегодня много проблем. Если у вас порядок с помещениями и данными Росреестра, то можно попытаться провести ОСС, но если есть проблемы, система не даст этого сделать. У ТСЖ голосовать через систему могут только члены товарищества, внесённые в реестр. На практике у многих ТСЖ нет персональных данных всех членов и внести их в систему не получается», – рассказала эксперт. Запрет на ПДн в выписках ЕГРН необходимо отложить, а порядок получения данных о собственниках – доработать. 

    Инициатива Минстроя России и последовавшая за ней дискуссия экспертов вновь указали на злободневность проблемы получения компаниями сферы ЖКХ персональных данных собственников. После 1 марта 2023 года она станет ещё более острой. «В 2017 году нас обязали вести реестры собственников, актуализировать их и предоставлять жителям по запросу. И всё это за свой счёт. Мы смирились. С 20 июня 2022 года мы получили закон об идентификаторах, который осложнил работу УО в части взыскания долгов. Пришлось выкручиваться. Теперь нас ограничивают в доступе к ПДн в выписках ЕГРН, единственному законному источнику, к которому мы могли обращаться в рамках нашей работы», – подытожила исполнительный директор Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян. «Фактически мы теряем контакт с нашими собственниками: не будем знать, кто живёт в наших домах. У нас с собственниками двусторонние отношения. Почему по закону о защите прав потребителей мы обязаны предоставлять сведения о себе, а потребитель нет? Кому мы оказываем услуги? Не дому, не квадратным метрам, не общему имуществу, а собственникам помещений (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Так почему же мы не можем знать, кто они?», – отметила эксперт. 

     В связи с этим Ассоциация «Р1» вместе с партнёрами готовит к отправке главе Минстроя РФ Иреку Файзуллину и в другие органы власти обращение, в котором изложила последствия запрета на указание в выписках из ЕГРН информации о собственниках помещений, а также предложила: перенести на более поздний срок вступление в силу изменений № 266-ФЗ; доработать порядок получения сведений о собственниках недвижимости из ЕГРН.  

Краткий комментарий. 

Сложилась очень сложная ситуация для руководителей УО и ТСЖ. С одной стороны они обязаны, в соответствии сзаконодательством, вести реестр собственников, с другой стороны закон о персональных данных не позволяет им это сделать. И эксперты правильно предлагают, что необходимо сначала доработать не состывковки в законодательстве, в части получения персональных данных ответственными лицами за их ведение и отложить вступление данных изменений на более поздний срок. Иначе собственники не смогут нормально принимать решения по содержанию МКД. Будем надеется, что в ближайшее время найдётся решение, которое устроит все стороны. 

Вопрос:

В какие сроки правление ТСЖ обязано исполнить решение общего собрания членов ТСЖ?

      В июле 2019 г. в МКД проведено общее собрание членов ТСЖ. Кворум имелся. Решение принято положительное большинством голосов. Формулировка повестки дня - проведение аудиторской проверки деятельности ТСЖ за 2018 год. Правление не исполняет решение собственников по причине того, что в решении общего собрания не указан срок его исполнения. Вопрос: в течение какого времени правление обязано исполнить решение общего собрания, если собрание не установило данный срок?

Варианты ответа:

1). Если аж в 2019 году был протокол общего собрания членов ТСЖ (ст.145 Жилищного кодекса РФ), и было принято решение относительно аудиторской проверки, то при отсутствии срока решение должно быть исполнено в разумный срок, а вступает в силу незамедлительно. Согласитесь, что разумный срок (более 2 лет прошло) уже истек. А это значит, что есть все основания для того, чтобы подать исковое заявление в суд в порядке, предусмотренном статьями 131-132 ГПК РФ, чтобы понудить правление ТСЖ (ст.147 Жилищного кодекса РФ) исполнить решение общего собрания. Похоже намеренно не исполняют волю членов ТСЖ и есть основания для того, чтобы подать жалобу жилищную инспекцию и в прокуратуру в соответствии со ст.10 Федерального закона от 17 января 1992 г. N 2202-I "О прокуратуре Российской Федерации": 

1. В органах прокуратуры в соответствии с их полномочиями разрешаются заявления, жалобы и иные обращения, содержащие сведения о нарушении законов. Решение, принятое прокурором, не препятствует обращению лица за защитой своих прав в суд. Решение по жалобе на приговор, решение, определение и постановление суда может быть обжаловано только вышестоящему прокурору.

 2. Поступающие в органы прокуратуры заявления и жалобы, иные обращения рассматриваются в порядке и сроки, которые установлены федеральным законодательством.

 3. Ответ на заявление, жалобу и иное обращение должен быть мотивированным. Если в удовлетворении заявления или жалобы отказано, заявителю должны быть разъяснены порядок обжалования принятого решения, а также право обращения в суд, если таковое предусмотрено законом. 

4. Прокурор в установленном законом порядке принимает меры по привлечению к ответственности лиц, совершивших правонарушения.5. Запрещается пересылка жалобы в орган или должностному лицу, решения либо действия которых обжалуются.[/quote]

2). С учетом пункта 1): Если срок не обозначен, то вам сейчас необходимо предъявить претензию о ненадлежащем исполнении решения общего собрания, с момента получения претензии срок исполнения будет равен 7 дней, после этого вы вправе подавать в суд на перерасчет платежей ТСЖ в качестве взносов, за ненадлежащее исполнение обязательств, в порядке ст 28-31 закона о защите прав потребителей и ст 314 гк. 

Полагаем, что решение должно исполняться в разумный срок (статья 314 ГК РФ), все разумные сроки прошли в вашем случае прошло более 2-х лет. Поэтому нарушены ваши права как членов ТСЖ.Вам необходимо составить и подать в суд исковое заявление в порядке статей 131-135 ГПК РФ о понуждению правления к исполнению решения общего собрания ТСЖ не выполнено в разумный срок.Можно в соответствии со статьей 10 Федерального закона " о прокуратуре РФ" подать жалобу с просьбой принять меры прокурорского реагирования.

P.S. Конечно оба ответа могут, на первый взгляд, показаться абсолютно одинаковыми, но это не так. В первом случае у нас с вами есть возможность сразу обратится в суд. В результате суд примет решение о понуждении Правления ТСЖ к выполнению решения собственников. Во втором случае, мы можем получить не только решение суда, но и призвать к ответственности руководителей ТСЖ через надзорные органы: ГЖИ и Пркуратуру РФ. 

Вопрос:

 По какой статье ЖК РФ собственник жилья обязан подчиняться решению общего собрания жильцов?

  Ответы на вопрос: 

По ст. 44 ЖК РФ. Общее собрание - высший орган управления в доме. 

 А статья 46 Жилищного кодекса РФ устанавливает такую обязанность. 

"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ(ред. от 03.08.2018)Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг.(в ред. Федеральных законов от 27.09.2009 N 228-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 03.07.2016 N 355-ФЗ, от 20.12.2017 N 416-ФЗ, от 31.12.2017 N 485-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ) 

1.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.(часть 1.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ) 

2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. 

3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ) 

4. Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.(часть 4 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

 5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 

6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Вопрос:

 Обязана ли я подчиняться такому решению, если я не член тСЖ? 

Председатель ТСЖ включает в квартплату, в раздел пользование общедомовым имуществом дополнительно 30 рублей, объясняя, что по решению общего собрания собственников жилья, это плата за кондиционер. Какое решение по этому вопросу может принять общее собрание? Может ли просто взиматься плата без каких-либо документов? Обязана ли я подчиняться такому решению, если я не член тСЖ? 

Ответ:

Платежи за жилищные и коммунальные услуги устанавливаются общим собранием собственников в домах где создано ТСЖ. А Вы обязаны вносить все платежи установленные общим собранием. Если такое решение быоо принято на общем собрании в установленном порядке, то Вы обязаны его исполнять даже не являясь членом ТСЖ.     

 Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом. 

 Какие бывают формы управления многоквартирным домом 

 На сегодняшний день согласно законодательству Российской Федерации, существуют три формы управления многоквартирным домом.

 - непосредственное управление многоквартирным домом;

 - управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом; 

- управление многоквартирным домом управляющей организацией 

 У каждой из этих форм управления жилым домом есть различные плюсы и минусы. В различных ситуациях для собственников по-разному может быть хорош один способ управления и менее полезен другой. При этом всё-таки существенных различий между этими способами нет. 

       В Жилищном Кодексе и законодательных актах, относящихся к управлению в жилищно-коммунальном хозяйстве очень четко прописана ответственность должностного лица, который является руководителем организации, осуществляющей управление домом. При любом способе управления каждый собственник должен своевременно получать услуги по водоснабжению, отоплению, горячему водоснабжения и т.д. в полном объеме. А также услуги по уборке общедомовой территории и иметь свободный доступ к информации о своей управляющей организации и её работе. 

 Непосредственное управление многоквартирным домом 

       Непосредственное управление многоквартирным домом является, наверное, самым простым способом управления с точки зрения структуры и самым сложным по самому управлению. Почему так? Сейчас разберем. 

       В многоквартирном доме может быть выбрано непосредственное управление, только в том случае, если в данном доме не более 30 квартир. Соответственно, такую форму управления можно выбрать только в небольших домах. Для чего это сделано? Да всё просто, выбрав такой способ управления многоквартирным домом, собственники ответственность за содержание и ремонт жилья, предоставление коммунальных услуг и других обязанностей по управлению домом несут самостоятельно. А как известно, когда несут ответственность все, то это значит никто. Поэтому за какое-либо нарушение при проживании в таком доме никто не понесет ни административную или ни уголовную ответственность. Максимум, что могут надзорные органы в таком случае сделать это попытаться понудить органы местного самоуправления выставить дом на конкурс по заключению договора управления с управляющей организацией. Это всё будет происходит в том случае, если некоторые собственники начнут жаловаться на условия проживания в доме. Если же Вас как собственников устраивает непосредственно управление, где собственники все коммунальные услуги получают напрямую от ресурсоснабжающих организаций и соответственно оплату производят также напрямую без посредников, если все собственники могут самостоятельно разрешить проблему по таким вопросам как вывоз мусора, уборка подъездов и территории, то этот способ управления идеально подходит для Вас. 

       Тогда самое главное, чтобы правильно был оформлен протокол общего собрания собственников по данному вопросу и выбран совет многоквартирного дома. Если же собственники не могут организовать своё проживание минимальными услугами по эксплуатации дома, то при принятии решения большинством голосов собственников возможно заключение договора управление со специализированной организации на проведение одного, нескольких или всех видов проведения работ в доме. 

 Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья 

       Товарищество собственников жилья и жилищно-строительный кооператив по своей сути одинаковые структуру управления домом. В доме с таким управлением не реже чем раз в два года большинством голосов на общем собрании собственников выбираются члены правления и председатель правления многоквартирного дома. Председатель правления несет полную ответственность за все мероприятия, проводимые в доме: ремонтные, финансовые, благоустроительные, предоставление коммунальных услуг и другие работы, и услуги, установленные законодательством Российской Федерации. 

      Если председатель правления не хочет обращать внимание на Ваши заявления по поводу по некачественному предоставлению жилищно-коммунальных услуг, то смело обращайтесь в надзорные органы. Он получает заработную плату из Вашего кармана и его обязанность устранять все нарушения. 

      Серьезные отличия формы управление ТСЖ И ЖСК заключаются в одном: ЖСК может быть создан в многоквартирном доме, который был построен на средства членов кооператива. При этом изменить форму управления домом можно на ТСЖ или управление управляющей организацией- обратно данная система не работает. 

       ТСЖ может быть создан в любом многоквартирном доме или нескольких домах, но только в тех нескольких домах, которые соединены общими коммуникациями прилегающими территориями. В ТСЖ большинством голосов собственников можно изменить форму управления домом на управление управляющей организацией. Если в Вашем доме нет умелого хозяйственника, который готов взять дом под свою ответственность, но менять способ управления собственники не хотят, то ТСЖ или ЖСК может заключить договор управления с управляющей организации не меняя форму управления. В этом случае всё ответственность по предоставлению жилищно-коммунальных услуг в Вашем доме будет нести управляющая организация. 

 Управление многоквартирным домом управляющей организацией 

      Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами. Этот способ удобен по нескольким причинам.                 

      Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении. 

     Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники. 

      В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСЖ или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники. 

     Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую. 

 Заключение договора управления многоквартирным домом 

       Для того, чтобы управляющая организация могла заключить договор управления многоквартирным домом и приступить к его управлению, собственники обязаны выбрать её большинством голосов на общем собрании. На собрании собственников также должны быть установлены тарифы на содержание и ремонт жилья, по которым будет работать организация, решены вопросы об использовании общего имущества дома. Например, подвальных помещений для сотрудников организации и других организационных моментов. После проведения собрания началом управления домом будет являться дата заключения договора управления, который должен быть заключен с большинством собственников всего дома. 

       Договор управления и будет являться главным документом, в соответствии с которым будут проводиться работы по управлению домом. Мой совет, максимально внимательно ознакомиться с этим документом. Конечно управляющая организация обязана соблюдать все нормы жилищного законодательства и отклонений никаких не должно быть. Но как часто бывает в современном законодательстве некоторые понятия могут быть размыты и поэтому в договоре управления их могут уточнять так как выгодно управляющей организации. При всех этих плюсах УО в отличие от других форм управления многоквартирными домами более подвержена проверкам и надзору в целом.    Собственник, который понимает куда обращаться с жалобой в случае неисполнения своих обязанностей УО по конкретному вопросу всегда сможет получить проведение тех или иных работ. Управляющая организация обязана проводить все работы в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, придерживаться с правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и соблюдать другие нормы и правила в своей работе. 

 Образец договора управления многоквартирным домом 

    При управлении многоквартирным жилым домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ. Она обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества в данном доме и их качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома. В этом случае обращайте внимание на договор управление многоквартирным домом. Подписывайте только убедившись, что в нём учтены все услуги необходимые для благоприятного проживания в Вашем доме. 

  Порядок управления многоквартирным домом 

     Порядок управления многоквартирным домом регламентируется правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Утверждены они постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416. Данные правила определяют стандарты управления многоквартирными жилыми домами, в которых описаны обязанности управляющих компаний, их полномочия и нормы взаимодействия с собственниками. В порядке управления прописаны нормы хранения технической документации дома и передачи её в другую управляющую компанию в случае переизбрания, обязанности по заключению договоров на предоставление коммунальных услуг, обязанности по раскрытию информации о деятельности компании, подготовке предложений по установлению тарифов содержания и ремонта жилья в соответствии с минимальным перечнем работ в жилом доме, а также работе аварийно-диспетчерской службе. 

 Лицензия на управление многоквартирными домами.  

      Одним из главных нововведений в сфере управления многоквартирными жилыми домами было принятие закона о лицензирование управляющих организаций. В соответствии с дополнениями в Жилищный Кодекс РФ лицензию на управление многоквартирными домами обязаны получать только управляющие организации. 

       Сделано это было чтобы у надзорных органов была возможность устранять нерадивые компании с рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг без права восстановления своей деятельности, а также исключения событий, когда одним многоквартирным домом управляет несколько организаций. 

      Сам процесс получения лицензии на управление многоквартирным домом не несёт особой нагрузки для новой компании. Достаточно обратиться в Государственную жилищную инспекцию с соответствующим заявлением, сдать экзамен руководителю управляющей организации, оплатить гос. пошлину и вообщем-то на этом процесс окончен. Если управляющая организация не справляется со своими обязанностями и надзорные органы получают постоянно обращения от граждан из определённого дома, то ГЖИ может или исключить конкретный дом из реестра домов, которые управляются УО или отозвать лицензию на управление всеми домами. Эти нововведения должны были помочь сделать рынок управляющих организаций более понятным и прозрачным.  

Законодатель обязал взыскателей при обращении в суд с иском к должнику указывать один из его идентификаторов. Но случается, что у УО и ТСЖ таких сведений нет. На онлайн-семинаре эксперты Ассоциации «Р1» поделились двумя десятками способов получить ПДн: выберите те, что подойдут вашей компании. 

Эксперты и УО обсудили способы получения данных жителей для взыскания с них долгов через суд 

      8 сентября 2022 года мы провели онлайн-семинар «Судебное урегулирование споров. 2 месяца с идентификаторами – как получить персональные данные». Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» ( общественная организация Управляющих компаний и ТСЖ) Елена Шерешовец и исполнительный директор Ирэн Парсамян разобрали изменения в законодательстве о персональных данных и десятки способов получить ПДн жителей домов. (Смотрите деморолик на YouTube-канале Ассоциации «Р1» ➡) 

        С июля 2022 года в заявлении о вынесении судебного приказа, судебном приказе, исковом заявлении и исполнительном документе УО и РСО должны указать дату и место рождения должника – физического лица и его идентификатор. К ним относятся: 

• СНИЛС; 

• ИНН; 

• серия и номер документа, удостоверяющего личность; 

• серия и номер водительского удостоверения.

         Отдельно Ирэн Парсамян остановилась на автоматизации принятия приставами части решений при взыскании долгов. Эксперт считает данное нововведение «опасным»: велика вероятность ошибок, которые исполнитель не исправит из-за большого потока исполнительных листов. Автоматические решения могут отменить сам пристав или его руководители. При этом, согласно АПК и КАС России, автоматизированные постановления приставов можно обжаловать. Узнать, как это сделать, можно из материалов онлайн-семинара. 

       Получить ПДн через органы власти и иными прописанными в НПА способами 

      В блоке о получении персональных данных граждан Елена Шерешовец отметила, что компании могут выбрать те способы, что сработают в их случае. Возможности зависят от самих УО и ТСЖ, региона и практики органов власти. Как подчеркнула эксперт, нужно пробовать и пытаться, чтобы понять, какой из предложенных способов принесёт результат.  Елена Шерешовец условно разделила способы получить ПДн жителей домов на две группы: прописанные в законодательстве и придуманные компаниями. К первым эксперт отнесла, например, запрос в суд на основании ст. 131 ГПК РФ. В случае, если истцу неизвестны дата и место рождения ответчика, один из его идентификаторов, он указывает это в исковом заявлении. Суд должен запросить их в Пенсионном фонде России, налоговых органах или в органах внутренних дел. Эксперт предлагает использовать следующую формулировку в иске: «Настоящим уведомляю, что не располагаю следующими персональными данными в отношении должника: (указываем какими) и прошу суд самостоятельно запросить недостающую информацию». При этом нужно быть готовыми к тому, что время рассмотрения иска увеличится в два-три раза. 

      Полный перечень способов получить идентификаторы жителей домов в соответствии с НПА вы найдёте в материалах к онлайн-семинару. 

                          УО и ТСЖ могут придумать свои способы получать ПДн жителей 

Во вторую группу способов найти личные данные собственников в МКД вошли примеры от управляющих организаций и ТСЖ, членов Ассоциации «Р1», а также практики, придуманные экспертами объединения и найденные в судебных решениях. Например, можно запросить данные в учреждениях, где они точно есть. Компаниям следует составить список таких организаций: у каждой УО он будет свой. И затем направить запросы. Если соцзащита, МВД и органы местного самоуправления откажутся предоставить ПДн, следует подать иск в суд. Елена Шерешовец привела примеры из судебной практики, где инстанции вставали на сторону УО и РСО. На Урале суды обязали управление МВД направлять поставщику услуг данные на жителей домов (дело № А76-20209/2021). Суды отметили, что УМВД обязаны размещать в ГИС ЖКХ сведения о количестве зарегистрированных в жилых помещениях по месту пребывания и по месту жительства граждан. Поскольку порядок размещения таких данных не определён, а у УО есть право на получение такой информации, суд обязал орган направлять такие данные напрямую в компанию. Среди других способов найти ПДн эксперты на онлайн-семинаре назвали, например, мобильные приложения, жалобы и обращения. Елена Шерешовец посоветовала УО и ТСЖ поднять все старые заявления и претензии жителей домов: во многих есть личная информация их авторов. Также соответствующие поля можно внести в шаблоны заявок на опломбировку ИПУ и другие работы в квартирах. В видеозаписи онлайн-семинара и раздаточных материалах вы найдёте почти два десятка идей, как УО или РСО получить персональные сведения жителей. Выберите те, что подойдут вашей компании. 

          Можно ли в МВД получить персональные данные потребителей ЖКУ ?

           Исполнителям ЖКУ требуются персональные данные жителей не только для взыскания задолженности, но и для выставления счетов и заключения договоров. Если необходимых данных нет в ЕГРН, а собственники предоставить их отказываются, поставщики услуг ищут иные способы их узнать. 

           Персональные данные потребителей нужны исполнителям ЖКУ для выставления квитанций и взыскания долгов.  Обязанность УО, ТСЖ и РСО включать в исковое заявление личные данные должника, введена Федеральным законом от 28.11.2018 № 451-ФЗ. Но она не раз откладывалась:

• сначала с 1 октября 2019 года на 180 дней, 

• затем до конца 2020 года, 

• затем до 1 января 2022 года. 

          Проблема получения исполнителями ЖКУ личных данных жителей домов существует и вне дел о взыскании задолженности. Например, в рамках отношений между РСО и УО, когда собственники принимают решение перейти на прямые договоры с поставщиками ресурсов. Тогда УО или ТСЖ в соответствии с п. 6 Правил № 354 обязаны передавать в РСО сведения о документах, удостоверяющих личность каждого собственника или нанимателя помещений в доме. Сделать это необходимо не позднее, чем за 5 рабочих дней до дня начала действия прямого договора. Где управляющим домами взять такие данные, если их нет, НПА ответа не даёт. Некоторые поставщики ресурсов пытаются через суд обязать УО и ТСЖ достать личные сведения жителей домов. В деле № А60-50327/2020 суды всех инстанций, в том числе ВС РФ, поддержали управляющую организацию. Верховный суд РФ указал, что у УО нет источников, где она может получить запрашиваемую водоканалом информацию, если жители МКД отказались её предоставить. Некоторые РСО для получения данных потребителей, в том числе должников, требуют идентификаторы напрямую в органах власти, где такие сведения точно есть. Так, РСО из Северной Осетии направила в Отдел адресно-справочной работы республиканского Управления по вопросам миграции МВД запрос о предоставлении личных данных на 30 потребителей: адресов регистрации или фактического проживания и дат рождения. В обоснование требования компания указала, что эти данные нужны для исполнения договоров энергоснабжения и взыскания задолженности, но они отсутствуют в ЕГРН. МВД отказалось выдать личные сведения жителей, и РСО направила иск в суд, требуя признать отказ ведомства незаконным и обязать его предоставить информацию (дело № А61-2921/2021). МВД не вправе передавать поставщикам ЖКУ данные граждан без их письменного согласия. Суд первой инстанции, а за ним апелляционный отклонил требование поставщика ресурсов. Так же закончился спор другой РСО с управляющей организацией в деле № А60-50327/2020, Органы МВД не предоставляют третьим лицам данные граждан без их согласия. Об этом говорится в кассационном определении Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 30.09.2021 № 88А-16249/2021. Отказ передать такие данные основан на нормах: п. п. 1, 2, 5 и 7 ч. 1 ст. 6 № 152-ФЗ; приказах МВД России от 13.01.2020 № 3, от 17.07.2017 № 467 и от 21.12.2017 № 949. Поставщик ресурса пытался оспорить такую позицию, указав на п. 5 ч. 1 ст. 6 № 152-ФЗ. В этой норме прописаны случаи, когда оператор вправе обрабатывать ПДн без письменного согласия их владельцев, в том числе для предоставления коммунальных услуг. Но суд указал, что п. 5 ч. 1 ст. 6 № 152-ФЗ разрешает РСО без согласия потребителей обрабатывать их персональные данные, если это необходимо для исполнения договора ресурсоснабжения. Эта норма не устанавливает обязанность других операторов персональных данных, в том числе МВД, предоставлять компании такую информацию без согласия граждан (определение Конституционного Суда РФ от 17.07.2018 № 1810-О). 

         Суды признали правомерным отказ МВД предоставить РСО личные данные потребителей и отклонили иск поставщика ресурсов. 

На заметку 

      С 1 июля проблема получения идентификаторов должников за ЖКУ должна решиться: начнёт действовать Федеральный закон от 21.12.2021 № 417-ФЗ. Этот документ вводит требование к истцу указывать идентификаторы должников при любом обращении в суд. Взыскатель вносит в заявление личные данные должника, если они известны. При поступлении в ФССП исполнительного документа пристав-исполнитель проверит, есть ли в нём сведения для однозначной идентификации должника. Если их нет, то пристав вернёт документ в суд для надлежащего оформления. При отсутствии личных данных их запросит суд в рамках межведомственного взаимодействия.

        Накануне вступления в силу запрета на указание сведений о собственниках в выписках и ЕГРН Росреестр дал разъяснения этих изменений. Он рассказал, в каких случаях выписка будет содержать персональные данные владельцев недвижимости, и разъяснил, касаются ли нововведения собственников – юридических лиц. 

        Ведомство указало, что запрет на передачу персональных данных из ЕГРН без согласия собственника поможет исключить случаи мошенничества на рынке недвижимости и лишит его недобросовестных участников возможности перепродавать сведения из ЕГРН. «Данные правообладателей в выписке из ЕГРН будут доступны только при условии, если владелец недвижимости открыл сведения о своих фамилии, имени, отчестве и дате рождения по специальному заявлению», – отметил Росреестр в своём письме. Для этого собственник в любой удобной форме может обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в ЕГРН. При её отсутствии сведения из ЕГРН могут быть представлены по запросу нотариуса на основании письменного заявления и исключительно в целях защиты прав и законных интересов граждан. Для защиты прав заявителей проверить достоверность выписки из ЕГРН можно будет с помощью специального QR-кода. Росреестром разработан цифровой инструмент, который станет доступен на официальном сайте ведомства с 1 марта 2023 года. В настоящий момент сервис проходит тестирование.

          При этом запрет на данные собственника в ЕГРН не касается владельцев недвижимости, которые являются юридическими лицами. Сведения о них по-прежнему будут общедоступными и указываться в выписках. 

        В преддверии изменений в выписках эксперты Ассоциации «Р1» разобрали иные пути получения ПД для проведения общих собраний, начисления платы за ЖКУ и взыскания долгов. Узнайте о 15+ способах получить такие сведения и выберите те, что подойдут вашей компании.Источник: РосКвартал® 

                 В Торгово-промышленной палате Российской Федерации, буквально на днях, прошло заседание на  очень важную тему: «Государственный технический учет и инвентаризация объектов жилой недвижимости в России».Систему технического учета и инвентаризации жилой недвижимости необходимо восстановить в стране, и ключевую роль в этом процессе должно сыграть государство. 

                Такую позицию озвучили участники совместного заседания Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ и Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости.Открывая заседание председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков отметил, что в стране необходимо восстановить систему технического учета и инвентаризации (ТУиИ) объектов недвижимости, причем в первую очередь акцент надо сделать на сегменте жилого фонда. Инициатором процесса здесь должно выступить государство. Решение вопроса важно с точки зрения безопасности, уточнения налоговой базы по недвижимости, для программы капитального ремонта жилья. Наконец, государству в целом нужно понимать, что происходит в огромной по масштабам сфере недвижимости. 

          Эту позицию поддерживает председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Александр Каньшин. По его словам, воссоздание ТУиИ – актуальная тема, которую нельзя откладывать в сторону. Застарелую проблему нужно решать сейчас, в особенности учитывая непростую экономическую ситуацию в стране. Инциденты в виде различных аварий в жилом фонде, в том числе связанные с газовым хозяйством, множатся. И государству важно разобраться, в каком техническом состоянии находится жилая недвижимость.

          Выступивший с основным докладом на заседании член обоих комитетов Юрий Павленков рассказал, что проблема восстановления ТУиИ имеет уже большую историю. Система технической инвентаризации жилья была сформирована еще в СССР, и в Российской Федерации в том или ином виде она функционировала примерно до 2007-08 годов. Затем предпринимались неоднократные попытки воссоздать систему ТУиИ уже на новой технической и правовой платформе. Было несколько поручений президента РФ о необходимости восстановить целостную систему технического учета жилого фонда. В 2017 году даже был разработан профильный законопроект, который поступил в Госдуму РФ, но он так и не был принят.

      О восстановлении ТУиИ четко прописано и в основном законе отрасли – Жилищном кодексе РФ. Но система технического учета жилого фонда так до сих пор и не восстановлена.Заместитель председателя Комитета Государственной думы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева отметила, что Комитет на встречах с министром строительства и ЖКХ И.Э.Файзуллиным ставит вопрос о принятии во 2 и 3 чтении законопроекта №107057-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» внесенным в 2017 году, также данные требования по выработке государственной политики и нормативно-правовое регулирование в области государственного учета жилищного фонда содержаться в Постановлении Государственной Думы, которое принято по итогам «Правительственного часа» с министром И.Э.Файзуллиным. 

          Депутат отметила, что без системы технического учета и инвентаризации жилого фонда не возможно формирование исполнения полноценных договоров управления МКД, ни формирование полноценных программ капремонта, ни формирование прозрачных программ переселения из аварийного жилья. 

           Статс-секретарь – заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий убежден, что надлежащий учет об объектах недвижимости составляет весомую долю экономического развития страны. Он отметил, что на сегодняшний день нет четкого определения, что такое учет жилищного фонда, также не определены четкие задачи. Алексей Бутовецкий подчеркнул, что стоит разделить подходы технического учета для многоквартирных домов и индивидуального жилищного строительства. 

         Как было отмечено на заседании, в ряде регионов действуют свои системы технического учета жилой недвижимости. Но ни одна из них не обладает полноценной информационной базой по всем объектам жилой недвижимости. Например, в Москве действует МосгорБТИ, которая собирает и старается актуализировать информацию о состоянии недвижимости. Но как признает ее руководитель Александр Кинев, полноценная база технического учета имеется по объектам, которые строятся за счет средств городского бюджета. Это, например, объекты, возводимые в рамках Адресной инвестиционной программы (АИП), программы капитального ремонта жилья. Однако вне поля зрения МосгорБТИ в значительной степени остается огромный частный сегмент, который с каждый годом заметно увеличивается. 

       Лариса Усович, заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, высказала мнение, что система технического учета нужна для публичных целей, когда любое заинтересованное лицо, в том числе и государство должно иметь доступ к информации.Генеральный директор Центра муниципальной экономики, заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Борис Хмельников уверен, что технический учет – это основа формирования экономики дома, на основе которого формируется и программа капитального ремонта, и стандарт эксплуатации или перечень состава периодичности работ по дому, и формирование стоимости содержания. 

              Обзор проблем при работе с ГИС ЖКХ в части актуальности и достоверности сведений об объектах жилой недвижимости» представила Маргарита Кобко, руководитель отдела по работе с клиентами «РосКвартал» и вопросам размещения информации в ГИС ЖКХ управляющими организациями. 

      Сусана Киракосян, руководитель подкомитета по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Комитета ТПП РФ по ЖКХ, член Комитета ТПП РФ по экономике недвижимости на заседании подняла очень больную для управляющих компаний тему как отказ с 1 марта 2023 в получении управляющими многоквартирными домами организациями сведений о правообладателях объектов жилой недвижимости после вступления в силу Федерального закона от 14.07.2022 № 266-ФЗ и озвучила проблемы с которыми столкнутся управляющие и ресурсоснабжающие организации. 

        О проблемах и последствиях отсутствия единой базы сведений об объектах недвижимости и неэффективном взаимодействии федеральных и муниципальных органов власти рассказала Мадина Ворукова, адвокат, основатель компании «Гранд Эгида» по решению споров в сфере недвижимости. 

      На заседании также приняли участие и выступили заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Марина Карпова, члены комитета Елена Баяхчян, Юлия Николенко, Виктор Кислов, а также члены Комитета по ЖКХ Александр Павленко, Андрей Банов и другие эксперты.В заседании приняли участие представители экспертных организаций, специализированных государственных и муниципальных организаций технической инвентаризации, территориальных торгово-промышленных палат и др.По итогу заседания будут подготовлены и направлены предложения в органы исполнительной власти. 

     Серьезную и очень своевременную тему подняли в ТПП РФ, так как не все УК и ТСЖ ответственно и грамотно, с полной ответственностью подходят к данному вопросу на своих МКД. Где-то не хватает специалистов, которые могут вести учёт технического состояния жилых многоквартирных домов, слесарей сантехников и тех, сегодня, большой дефицит. Но многие просто не понимают важность такого вопроса как техническое состояние МКД и общедомового имущества собственников, что может привести к печальным последствиям. 

Так что такое Технический учёт, техническое состояние общедомового имущества и что, сегодня, предписывает действующее законодательство по данной теме. А именно: 

         Предусмотрены в обязательном порядке Осмотры МКД.  

Действующее российское законодательство предусматривает обязательный контроль технического состояния зданий. Контроль должен осуществляться в течение всего периода эксплуатации здания. Это и есть проведение периодических осмотров и контрольных проверок.Главная цель любого осмотра одна – обеспечение возможности безопасной эксплуатации здания, а также подтверждение необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ (п. 6 ПП РФ от 15.05.2013 № 416). 

          Хорошее состояние элементов общего имущества – это состояние, при котором они: 

• не имеют повреждений 

• исправны 

• функционируют так, как это предусмотрено технической документацией 

• соответствуют техническим регламентам, которые устанавливают обязательные требования к состоянию объектов общего имущества дома. 

        Проведение управляющими организациями осмотров технического состояния МКД и составление актов осмотров позволяет: 

- иметь актуальную информацию о состоянии дома; 

- своевременно выявить имеющиеся дефекты; 

- определить перечень необходимых работ по их устранению и поддержанию состояния дома в надлежащем состоянии; 

- обосновать расходы управляющей организации перед собственниками жилых помещений на содержание и ремонт дома; 

- в случае выявления необходимости капитального ремонта подтвердить фактические расходы на его проведение. 

       УО по требованию собственников помещений в МКД обязаны предоставить акт обследования технического состояния многоквартирного дома и иные документы, в которых содержатся сведения о выявленных дефектах, неисправностях и повреждениях, а при необходимости – заключения экспертных организаций (п. 6 ПП РФ от 15.05.2013 № 416). 

         Осмотры ОИ в зависимости от способа управления МКД проводят (п. 13 ПП РФ от 13.08.2006 № 491): 

-  собственники помещений, 

- лица, которых привлекают на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы,

-  ответственные лица, являющиеся должностными лицами органов управления УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК,

 - при непосредственном управлении многоквартирным домом – лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы. 

Осмотры бывают (п. 13 (1) ПП РФ от 13.08.2006 № 491): текущиесезонныевнеочередныеТекущие осмотры могут быть общие и частичные.Результаты осмотра ОИ оформляются актом осмотра (п. 14 ПП РФ от 13.08.2006 № 491).

              Как видим это очень серьезная тема поднята специалистами ТПП РФ и как правильно акцентируют они внимание на вопросе, что координировать и регулировать Технический учёт жилищного фонда обязано государство. А также на, мой взгляд, необходим единый подход к техническому учёту МКД  и создание единой методики проведение технической инвентаризации общедомового имущества. Ну и конечно, необходима ответственность всех руководителей, на всех уровнях за реализацию обязательных регламентных работ по техническому учёту МКД. Это наша с вами безопасность проживания в многоквартирном жилом фонде. 

           Собственникам МКД, недовольным работой своей управляющей организации, сначала следует направлять претензию в компанию и только после этого обращаться в надзорные органы или в суд. С такой поправкой в законодательство выступила Торгово-промышленная палата РФ. Законопроект о порядке урегулировании споров между УО и жителями домов разработала ТПП России, в ближайшее время его направят в Госдуму РФ. В пояснительной записке авторы указали, что по статистике за три с половиной года жилищные споры занимают первое место по отношению к иным категориям дел. 

         Введение обязанности жителей МКД предварительно обращаться в УО поможет разгрузить инстанции и быстрее решать такие конфликты. Законопроект предполагает, что собственник или наниматель помещения в МКД при наличии жалоб на качество услуг сначала направляет претензию в УО. Если компания не ответит или не решит проблему в течение 10 дней, то тогда заявитель вправе обратиться в надзорный орган или суд. «Мера позволит более оперативно и цивилизованно решать споры, существенно освободит суды и контрольно-надзорные органы от тех конфликтов, которые могут и должны быть решены без их участия. Это создание бесконфликтной среды в управлении домами и повышение престижа отрасли», – отметила Сусана Киракосян, председатель подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью. Её коллега по Экспертному совету, гендиректор СРО НП «ЖКХ-Групп» Ольга Беленькая согласна, что инициатива ТПП РФ позволит быстрее решать жилищные споры. 

       Эксперт ОНФ Павел Склянчук отметил, что право граждан на обращение к государству нельзя как-либо ограничивать. К тому же если у жителя дома есть серьёзная бытовая проблема, а УО ничего не делает, то обязанность соблюсти претензионный порядок только замедлит её решение. 

Источник: РосКвартал®

 Е. Г. (комментарий)

      Из личного опыта могу добавить, что без предъявления претензии на ненадлежащее исполнение своих обязанностей УК или ТСЖ собственнику будет тяжелее доказать это в  Судебных и надзорных органах.  В основном УО отвечают на запросы надзорных органов, что обращения по данному вопросу не поступали. И решение любого вопроса может зайти из-за этого в тупик или отложатся на неопределённый срок. Поэтому считаю, что собственнику, чтобы добиться своих требований, лучше направить сначала претензию. А на замечание, эксперта Павла Склянчука, могу заметить, что право обратиться собственнику в  любой надзорный орган не  может ограничить ни один нормативно-правовой акт, так как это Конституционное право человека. 

Источник: РосКвартал® 

          "Перерасчёт за ТКО не зависитот регистрации потребителя в квартире."

      Конституционный Суд России в очередной раз проверил конституционность нормо плате за вывоз ТКО. В новом постановлении он отметил, что для перерасчётатакой платы не нужна регистрация в жилом помещении, по которому начисляетсяуслуга по обращению с отходами.

      В суд с иском к регоператору обратилась потребительница, которая зимой проживала в городской квартире, а в тёплое время – на даче. Она требовала, чтобы исполнитель услуги по вывозу ТКО сделал ей перерасчёт за период отсутствия вгороде.

Но суды ей отказали: непроживание в помещении не тождественно временному отсутствию. Они отметили, что в законодательстве не прописан порядок перерасчёта платы по квартире, где нет зарегистрированных жителей. Собственниктакого помещения обязан оплачивать услугу по вывозу ТКО и не имеет права наснижение платы за период отсутствия.

       Жительница МКД посчитала, что отказ нарушает её права, и обратилась в КС РФ,чтобы оспорить нормы о перерасчёте платы за обращение с ТКО – ч. 11 ст. 155 ЖКРФ и п. п. 56.2, 148.36 Правил № 354. Конституционный Суд России эти положенияпризнал соответствующими Конституции РФ. Но при этом он отметил, что делоистца подлежит пересмотру, потому что:

- «факт регистрации по месту жительства, как и факт отсутствия таковой, сам посебе [...] не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод»;

-  законодательство не связывает право потребителя на перерасчёт платы закоммунальные услуги в занимаемом им жилом помещении с фактомрегистрации в нём (определение КС РФ от 18.07.2019 № 2021-О). 

     При этом суд воздержался от решения вопроса, что понимается под «временнымотсутствием потребителя» при перерасчёте платы за вывоз ТКО (постановление КСРФ от 02.12.2022 № 52-П). 

      Согласно Правилам № 354, если в помещении нет проживающих, то плата заобращение с ТКО рассчитывается по количеству собственников. Узнайте, делаетсяли перерасчёт за вывоз отходов, если в квартире никто не живет. 

         Постановлением Паравительства Российской Федерации от 16 ноября 2022 г.No 2076 «О внесении изменений в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилыхдомов» (далее - Постановление No 2076) внесены изменения в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещенийв многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N° 354 (далее - Правила N° 354), в части устранения правового пробела в отношении порядка проведения перерасчета размера платы за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами (далее - ТКО) потребителям в жилых помещениях, в том числе потребителям в занимаемых комнатах в коммунальной квартире, в случае если в субьекте Российской Федерации принят способ оплаты за данную коммунальную услугу исходя из общей площади жилого помещения, которые вступят в силу с 1 марта 2023г.

На территории Ейского района вывозом и сбором ТКО занимается региональный оператор ООО «Чистая станица». Ейскому району в 2020 году были утверждены тарифы для расчета за услугу, а также норматив накопления коммунальных отходов. Нормативы накопления ТКО утверждёны в размере 2,5 кубометра для собственников МКД, для жителей частного сектора — 3,3 кубометра.Услуга по обращению с ТКО является коммунальной, на неё распространяются все льготы, как и на другие коммунальные услуги. Уточнить, каким категориям граждан предоставляются льготы, можно на сайте регоператора и в управлении социальной защиты населения. 

В случае, если количество зарегистрированных граждан по какому-либо адресу отличается от количества фактически проживающих, необходимо будет откорректировать сумму оплаты за услугу. При возникновении оснований для перерасчёта, собственнику жилого помещения нужно предоставить в абонентский отдел регионального оператора или управляющей организации подтверждающие документы.К таким документам могут относиться (п. 93 Постановления Правительства РФ № 354): 

- документ органа, осуществляющего временную регистрацию гражданина по месту его временного пребывания; 

- справка, подтверждающая период временного пребывания гражданина по месту нахождения учебного заведения, детского дома, школы-интерната, специального учебно-воспитательного и иного детского учреждения с круглосуточным пребыванием; 

- справка о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении или на санаторно-курортном лечении; 

- справка дачного, садового, огороднического товарищества, подтверждающая период временного пребывания гражданина по месту нахождения дачного, садового, огороднического товарищества; 

- и иные документы, которые по мнению потребителя подтверждают факт и продолжительность отсутствия потребителя в жилом помещении. 

При условии предоставления необходимых подтверждающих документов перерасчёт будет произведён.По всем вопросам, связанным с деятельностью регионального оператора, жители Ейского района могут обратиться в абонентский отдел. Он расположен по адресу: г. Ейск, ул. Мичурина 2А, тел. 8 (989) 272-65-38. Диспетчерская служба тел. 8 (86145) 3-63-94; 8 (989) 272-65-52. Также это можно сделать, не выходя из дома, через официальный сайт http://poligoncomp.ru/.

         Каждый собственник квартиры имеет право участвоватьв решении вопросов, касающихся его и его соседей. Но чтобы правильно и качественно провести общее собрание собственников необходим, инициаторам собрания, реестр собственников многоквартирного дома. 

          Однако нужно напомнить всем руководителям, управляющие МКД, что в соответствии с Федеральным законом № 266-ФЗ от 14.07.2022 года будет запрещено передавать третьим лицам персональные данные из ЕГРН с 01 марта 2023 года. Вступление в силу этих изменений сделает невозможным получение информации о собственниках МКД для составления реестра собственников, а также проведения собраний собственников, поскольку в выписках ЕГРН не будет персональных данныхсобственника (ФИО), если он не напишет заявление о согласии на предоставление таких данных. 

В сложившейся ситуации, что можно порекомендовать руководителям? 

Пока не вступил в силу Федеральный закон № 266-ФЗ, нужно обновить всю имеющуюся информацию о собственниках, заказав выписки по всем обслуживаемым МКД. А также продумать на будующее, как получить от собственников согласие на получение персональных данных. Это можно сделать в виде сбора заявлений и/или проведение общего собрания по данному вопросу. 

Так что нужно поторопится, до 1 марта осталось совсем немного времени!

В завершении темы о перепланировках необходимо добавить, что нам собственникам нужно более ответственно и с пониманием всех нормативно-правовых документов относиться как к собственному так общедомовому имуществу. Иногда пренебрегая требованиями законодательства в области перепланировки или переуслюди попадают в ситуации, которые приводят к непредсказуемым последствиям (конфликты с соседями, штрафы, предписания ГЖИ, суды и может наступить уголовная ответственность). Из своего личного опыта могу подтвердить,  очень часто встречаются подобные ситуации и к собственникам нарушевшим  требования Правил проживания в МКД применялись вышеуказанные меры и им приходилось и оплачивать штрафы, и получать решения суда с решениями о возврате в первоначальное состояние все не законные переустройства, а это дополнительные затраты.