Собственники в МКД постоянно интересуются разными вопросовми по содержанию общего имущества многоквартирного дома и формами управления.
Сегодня мы включили ответы на вопросы по обращению с ТКО, капремонту, расчётам за КР на СОИ, счётчиках и содержании земельных участков МКД.
Размещение газопроводов рядом с местами сбора мусора
Вопрос: Есть ли норматив для размещения урн в местах общего пользования, где проходит газопровод?
Ответ: Норматива расстояния именно для урн в местах общего пользования с газопроводами нет.
В соответствии с п. 7.8 СП 62.13330.2011, запрещается прокладка внутренних газопроводов природного и сжиженного газа:
- в помещениях, относящихся к категориям А и Б по взрывопожарной опасности;
- во взрывоопасных зонах всех помещений, подвальных и цокольных этажах зданий;
- в помещениях подстанций и распределительных устройств; через помещения мусоросборников и места, где возможно воздействие на газопровод агрессивных веществ и горячих продуктов сгорания или соприкосновение газопровода с нагретым или расплавленным металлом.
Исключения – производственные здания газонаполнительных станций и пунктов, газопроводы природного газа в одноквартирных и блокированных жилых домах. Но в данном случае речь идёт о мусоросборниках, а не об урнах.
Взимание с жителей МКД платы за содержание муниципальных контейнерных площадок
Вопрос: По реестру собственником контейнерных площадок является администрация. Площадка предназначена для юрлиц, индивидуальных и многоквартирных домов. Но плата за её уборку включена в договор управления и взимается только с собственников помещений в МКД. Насколько это законно?
Ответ: Если стоимость таких работ внесена в договор управления, то плату начисляет УО в составе платы за содержание жилого помещения. Это правомерно в случаях, если:
- на уровне муниципалитета установлена территория общего пользования, которая прилегает к зданию и границы которой определены правилами благоустройства территории муниципального образования (п. 37 ст. 1 ст. 1 ГрК РФ);
- есть не обжалованное в суде предписание органа ГЖН о содержании данных площадок, выданное управляющей организации;
- уборка является дополнительной услугой, выставляемой сверх платы за содержание жилого помещения.
Для всех ситуаций для выставления УО платы собственникам требуется правовое основание – решение общего собрания или закрепление такой возможности в договоре управления (определение ВС РФ от 06.11.2018 № 5-КГ18-178). Если же управляющая организация выставляет плату за содержание муниципальной контейнерной площадки без основания, то это нарушение.
Распределение КР на СОИ по электроэнергии между корпусами одного МКД
Вопрос: По документам два разных корпуса без общих стен имеют один номер МКД, установлен один ОДПУ, по которому исполнитель услуги рассчитывает плату за КР на СОИ по энергоснабжению. Есть ли какая-то практика по разделению объёмов на СОИ по корпусам? Как можно решить ситуацию?
Ответ: Для функционирования одного ОДПУ на несколько домов или корпусов должны соблюдаться следующие условия:
- техническая возможность определения раздельного потребления по каждому дому;
- отсутствие технической возможности установки отдельного ОДПУ;
- единые инженерные сети.
Такие требования приведены, например, в делах № А56-135599/2018, № А42-10580/2017, № А42-7017/2018 и в апелляционном определении Саратовского областного суда от 29.05.2018 по делу № 33-3382.
В описанной ситуации можно установить отдельный ОДПУ на каждый корпус или признать текущий прибор учета непригодным для расчётов, если он не позволяет учитывать раздельное потребление по корпусу.
Бездействие регоператора и подрядчика при проведении капремонта кровли МКД
Вопрос: Подрядчик по договору с регоператором начал капремонт кровли МКД в 2018 – и до сих пор не сдал работу. Жители обращались в ГЖИ и прокуратуру, безрезультатно. Что делать?
Ответ: Регоператор капремонта несёт перед собственниками помещений два вида ответственности:
- За неисполнение своих обязательств – ч. 5 ст. 178, ч. 1 ст. 188 ЖК РФ. Он отвечает за собственное противоправное поведение как сторона, нарушившая обязательство.
- За последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капремонта подрядными организациями (ч. 6 ст. 182 ЖК РФ).
В силу прямого указания в законе такая ответственность возникает за действия или бездействие третьих лиц при организации капремонта.
В описанной ситуации у собственников помещений есть два выхода:
- продолжать обращаться в орган ГЖН и обжаловать его отказ; - обратиться в суд с требованием к регоператору о проведении капитального ремонта.
Работы и услуги по уходу за зелёными насаждениями и малыми архитектурными формами у МКД
Вопрос: Какие виды работ и услуг по уходу за зелёными насаждениями и МАФ на придомовой территории обязана проводить УО?
Ответ: Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 в качестве работ по содержанию придомовой территории в теплый период года предусмотрены:
- подметание и уборка участка;
- очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов;
- уборка и выкашивание газонов; прочистка ливневой канализации;
- уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решётки и приямка.
В соответствии с ГОСТ Р 56195-2014, в перечень работ по уборке придомовой территории в летний период, в том числе входит надлежащий уход за зелёными насаждениями в соответствии с технологиями ухода и инструкцией по их содержанию, проведение санитарной и омолаживающей обрезки. При этом вырубка, обрезка и пересадка зеленых насаждений проводятся в соответствии с действующим в муниципальном образовании порядком, на территории которого находится МКД.
Действительность договора управления, не подписанного всеми собственниками помещений в МКД
Вопрос: Действителен ли договор управления, если он не подписан с каждым владельцем помещения отдельно?
Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, при выборе управляющей организации на ОСС с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на утверждённых собранием условиях.
Судебная практика исходит из того, что если договор подписан не всеми собственниками, то это само по себе не свидетельствует о его недействительности. Действующее законодательство не ставит факт заключения ДУ в зависимость от его подписания всеми без исключения собственниками.
В качестве стороны договора управления могут выступать собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов в МКД. Также, в силу п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, заключить ДУ может председатель совета на основании выданной доверенности.
При решении вопроса о признании договора управления МКД незаключённым правовое значение имеет фактическое соблюдение условий договора сторонами, принятие его исполнения собственниками помещений МКД.
Целевое назначение платы, вносимой собственниками на текущий ремонт общего имущества
Вопрос: Вправе ли УО тратить средства, заложенные на текущий ремонт, на другие работы, например, на аварийный ремонт или замену ОДПУ?
Ответ: В силу п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ, плата за ЖКУ для собственника помещения в многоквартирном доме включает в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества. В соответствии с п. 18 Правил № 491, текущий ремонт общего имущества проводится по решению ОСС:
- для предупреждения преждевременного износа,
- для поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности,
- для устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов.
Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведён в прил. 7 Правил № 170.
Собственники вносят плату за текущий ремонт, но не за фактически оказанную услугу, а с целью оказания такой услуги в будущем. Эти деньги носят целевой характер. Расходовать их можно только на стоимость фактически выполненных ремонтных работ, подтвержденную актами.
УО не вправе выбирать, на что потратить полученные средства.
Указание данных об администраторе в сообщении об онлайн-ОСС
Вопрос: Согласно № 441-ФЗ, инициатор онлайн-ОСС должен указать в сообщении персональные данные собственника или ФИО сотрудника управляющей организации, реквизиты документа о назначении на должность, если тот является администратором собрания. О какой должности идёт речь и каким образом инициатор-собственник получит эти данные в УО или у администратора – физического лица?
Ответ: Согласно Федеральному закону от 04.08.2023 № 441-ФЗ, инициатор онлайн-ОСС, формируя сообщение о предстоящем собрании, обязан указать в нём данные конкретного лица – администратора ОСС.
Если администратор – сотрудник юридического лица, то нужно прописать наименование и организационно-правовую форму организации, адрес, номер телефона, сайт и электронную почту, ФИО сотрудника и реквизиты документа о назначении на должность.
Если администратор – физическое лицо, то указываются ФИО, паспортные данные, место постоянного проживания, номер телефона и электронная почта. Без указания таких данных, в том числе из-за отказа администратора их предоставить, по закону проводить ОСС нельзя.
Сейчас непонятно, как № 441-ФЗ будет реализован на практике, пока можно посоветовать: при первоначальном выборе администратора ОСС укажите ПДн в сообщении, бюллетене и протоколе; если инициатор направил администратору сообщение, не содержащее персональные сведения, то администратор онлайн-ОСС всё равно должен принять сообщение и дополнить своими ПДн самостоятельно.
Установка ИПУ тепловой энергии для нежилого помещения до общедомового прибора учёта
Вопрос: Вправе ли собственник нежилого помещения в МКД установить отдельный ИПУ тепловой энергии до ОДПУ?
Ответ: Действующее законодательство не содержит запрета на монтаж ИПУ тепловой энергии до ОДПУ, равно как и специальных правил расчёта платы за отопление в зависимости от расположения прибора учёта.
При этом собственник нежилого помещения должен оплачивать не только индивидуальное потребление ресурса согласно ИПУ, но и ОДН по отоплению.
Плата за общедомовые нужды распределяется между всеми собственниками пропорционально площади принадлежащих им помещений.
Источник: РосКвартал® —