Как подготовить повестку вопросов для общего собрания собственников многоквартирного дома?
Казалось бы в чем вопрос, есть проблема и ее нужно решить, но не все так просто, очень часто инициаторы собраний, не обращая на определенные требования законодательства, пытаются сформулировать вопросы повестки и проекты решения так, что появляются новые вопросы или имеют свойства двоякого толкования самого решения. И забывают об ответственности за нарушения требований законодательства.
Наш сайт «Ейскнашдом.ру» поможет собственникам подготовить готовый пакет документов для проведения общего собрания в любой форме. И на основе опыта я бы хотел рассказать Вам, как сделать правильную повестку вопросов общего собрания и не допустить ошибок.
Статья короткая, но емкая. Поверьте, иногда такие повестки встречаются, от которых хотелось действительно плакать, например: «Наделить председателя дома полномочиями по проверке документов жителей сдаваемых в аренду квартир» (жители боролись с квартирами, где никто не прописан, но проживает по 10 человек) или "утверждение измененной сметы на благоустройство парковки" или "предложения о распределении (целевых) денежных средств на устройство парковки, собранных в судебном порядке со всех собственников и оставшихся после выполнения работ". Иногда такие вопросы вообще расходятся с действующим законодательством.
А ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО?
Что говорит закон относительно повестки общего собрания собственников?
1. Гражданский Кодекс в статье 181 и ее подпунктах подробно расписывает основные требования к решениям собраний и их проведению. В том числе, там же есть ответ на главный вопрос любого инициатора собрания «Зачем выбирать председателя и секретаря?». Это нужно, так как в соответствии с пунктом 3 статьи 181.2 ГК РФ «при принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания». При этом обязательных требований к избранию счетной комиссии нет – провести подсчет могут председатель и секретарь.
2. Жилищный кодекс в пункте 1 статьи 44 гласит, что «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование» и далее в пункте 2 дает перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников.3. Приказ Минстроя 44пр в пункте 17 дает следующее указание: « Вопросы повестки дня общего собрания должны формулироваться предельно точно, ясно, отражать суть обсуждаемых вопросов и не допускать двоякого толкования. В случае если формулировка вопроса, по которому принимается решение на общем собрании, предусмотрена законодательством Российской Федерации, в протоколе указывается соответствующая формулировка. Не допускается включать в повестку дня общего собрания пункт "Разное", а также объединять в одной формулировке разные по содержанию вопросы. В случае если предметом вопроса, включенного в повестку дня, является рассмотрение какого-либо документа, указываются полное наименование и реквизиты данного документа».
Настоятельно рекомендую вдумчиво прочитать три указанных документа перед составлением повестки.
ПРАКТИКА И ОПЫТ
Что говорит жизнь относительно повестки общего собрания собственников?
Здесь я приведу главные ошибки инициаторов при составлении повестки.
1. Любой ВОПРОС должен быть РЕШЕНИЕМ.Не нужно включать вопросы в стиле «Утвердить необходимость получения услуг частного охранного предприятия для жителей всех подъездов МКД по адресу ХХХХХ в вечернее и ночное время с режимом с 21-00 до 9 утра ежедневно. Поручить Председателю Совета Дома обратиться в УК "ХХХ" для получения предложения по организации данных услуг в МКД на постоянной основе начиная с 1.04.17. Предусмотреть обязательное предварительное рассмотрение и утверждение тарифа за эти услуги на внеочередном ОСС МКД созываемом по этому вопросу.»Вы с первого раза поняли о чем речь? :)После пяти минут прочтений данного вопроса, приходит понимание что вроде как речь идет о том, что нужно охрану, но для этого нужно чтобы председатель в УК обратился и узнал стоимость услуг и потом вынес на собрание этот вопрос.Такие вопросы должны обсуждаться до собрания, а на собрание выносится решение!
2. Любой ВОПРОС должен быть в соответствующей компетенции.«Утвердить должностную инструкцию (ДИ) консьержа в предложенной редакции. Поручить Председателю Совета Дома довести до сведения соответствующего должностного лица УК "ХХХ" о необходимости применения данной ДИ в работе службы консьержей. Предусмотреть право Председателя Совета Дома в одностороннем порядке увольнять консьержа при фиксации факта не исполнения изложенных в инструкции требований.» - в данном случае жители хотят, чтобы управляющая компания наняла консьержа, но увольнять его они будут сами. Ответ УК в данном случае будет: «Хотите набирать и увольнять людей – создавайте ТСЖ». Это аналогично ситуации «я буду ходить в ваш магазин за хлебом, но если мне не понравится продавец – я скажу и вы должны будете его уволить». Компетенция собственников должна оформляться по-другому, уволить лицо в коммерческой организации они не могут.
3. Любой ВОПРОС и его РЕШЕНИЕ должны быть конкретными.Прочитайте свою повестку вопросов. Каждый Ваш вопрос должен содержать в себе следующие сведения:- что должно быть сделано (действие),- кто это должен сделать (лицо, которое совершит действие),- в какой срок это должно быть сделано (конкретный срок),- за счет каких ресурсов это должно быть сделано (за чей счет?).Для примера рассмотрим такой вопрос, который кстати, очень часто встречается на практике: жители хотят ремонт в подъезде, идут в УК, те дают им пакет документов для сбора подписей (проведения собрания) с формулировкой: «Утвердить ремонт подъезда №1» и после этого говорят «Ждите, мы включили Вас в план на ближайшие три года». Люди возмущены, рвут и мечут – деньги есть, в чем проблема? А проблема в формулировке! «Утвердить косметический ремонт подъезда №1, поручить УК «Добрый дом» в срок до 01.09.2017 сделать ремонт согласно прилагаемой сметы за счет средств накопленных на текущий ремонт многоквартирного дома в общей сумме не более 145.000 рублей». – чувствуете разницу?4. Повестка вопросов по «сложным» собраниям должна обязательно согласовываться с юристами (в т.ч. юристами УК).«Сложными» собраниями я называю те, которые однозначно будут пытаться оспорить в суде. Если вы принимаете решение об установке новых детских горок во дворе – это бытовой «не коммерческий» вопрос, который мало кого волнует. А вот если вы решили сменить УК, то здесь в игру приходят большие деньги, которые каждая из сторон будет защищать до последнего.- Выбор председателя и секретаря собрания,- Выбор счетной комиссии,- Выбор УК «Новая УК»,- Выбор совета дома,- примерно так выглядит повестка вопросов у жителей, которые не консультировались перед собранием по смене УК. Ее можно оспорить т.к. данным собранием не определяется способ управления, не ставился вопрос об утверждении нового договора и расторжении старого и так далее. С вероятностью 90% - жители дома будут в судах отстаивать свою правоту и параллельно проводить еще одно собрание, но уже с нормальной повесткой. Перед тем как созывать «сложное» собрание – проверьте свою повестку, уточните насколько она исполнима у юристов своей УК, пригласите независимых юристов. Поверьте, это сэкономит Вам нервы и время.5. Повестка вопросов часто требует изменения договора управления.Пример из жизни. Жители дома получают достаточно большой доход от рекламы размещенной на фасаде дома (около 1 млн в год). Они провели собрание и потребовали от УК открыть отдельный счет в банке, на который бы перечислялись эти деньги, чтобы их сохранить и не смешивать с деньгами накапливаемыми на текущий ремонт. УК открывает отдельный счет на свое имя в банке, но переводит туда только часть в размере 100.000 рублей из накопленных ранее. Остальные деньги вообще ушли на погашение долгов перед ресурсниками. Жители пишут гневные письма в надзорные органы, откуда приходит ответ: «УК не обязана была открывать счет, такой обязанности не прописано в договоре управления, решайте вопрос в суде.»Поэтому иногда при проведении собрания требуется сразу же делать протокол разногласий к договору управления, а для его оперативного рассмотрения добавлять «Принять решение о расторжении договора с УК «ХХХ» и выборе новой управляющей компании в случае отказа от согласования предложенной редакции протокола разногласий или отсутствия мотивированного ответа в течении 30 дней с момента получения протокола общего собрания» иначе рассмотрения протокола разногласий может затянуться на 3-6-12 месяцев и больше.
В этой статье я постарался максимально полно и емко описать самые главные ошибки инициаторов при составлении повестки вопросов. Всем желаю удачи в проведении общих собраний и поменьше вредных соседей, которые и сами не участвуют в жизни дома и другим мешают это делать!
И не надо забывать об ответственности за нарушение действующего законодательства. А в следующий раз мы с вами рассмотрим тему: Как должно проводиться собрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме?