Как УО через суд и нотариуса получить данные собственников в МКД
Мы ранее говорили об изменениях в законодательстве, связанных с персональными данными собственников МКД. Продолжаем разбирать тему получения УО и ТСЖ персональных данных жителей: без таких данных значительно затягивается работа по взысканию долгов, а также сложнее проводить ОСС и начислять плату за ЖКУ.
Сегодня говорим о том, как воспользоваться данным № 266-ФЗ правом запросить сведения о собственниках через нотариуса.
После запрета на ПДн в выписках из ЕГРН управляющие домами вынуждены искать другие способы их получения
До 1 марта 2023 года основным источником данных о собственниках помещений в МКД был ЕГРН. Но теперь действует запрет на указание ПДн в выписках из реестра (Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ). С 1 марта 2023 года третьи лица не могут получить данные о владельцах недвижимости, заказав справку в Росреестре. Предоставить такие сведения Росреестр может только при наличии в реестре соответствующей записи, внесённой по заявлению правообладателя. Если такой записи нет, то ПДн владельца помещения не войдут в выписку, предоставляемую по запросу третьих лиц.
Отсутствие данных о собственнике – проблема для УО и ТСЖ, которым нужны эти сведения для управления многоквартирным домом. Об этом не раз говорили эксперты, законодатели и участники рынка. Для решения ситуации предлагались разные меры:
• Подкомитет ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления домами предлагал размещать сведения о собственниках помещений в МКД в открытой для УО части ГИС ЖКХ.
• Минстрой России хотел к 1 марта дать УО возможность формировать в системе реестры голосующих без персональных данных, но инициатива так и не реализована.
Для взыскания долга – запросить персональные данные через суд
Эксперт Ассоциации «Р1», руководитель подкомитета по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью комитета ТПП РФ Сусана Киракосян в своём Телеграм-канале разобрала способы получения ПДн собственников, которые оставил УО и ТСЖ закон. Для судебных взысканий сведения о должниках можно получить через суд. При подаче иска или заявления на выдачу судебного приказа УО должны указать идентификатор должника (ст. ст. 124, 131 ГПК РФ).
К идентификаторам относятся СНИЛС, ИНН, серия и номер паспорта. С конца 2021 года управляющие домами, обращаясь в суд для взыскания с жителей домов платы за ЖКУ, могут в заявлении указать, что им неизвестны идентификаторы должника. В таком случае суд должен сам запрашивать такие сведения в Фондах пенсионного и социального страхования, налоговых органах, органах внутренних дел.
18 марта 2023 года вступил в силу Федеральный закон от 18.03.2023 № 80-ФЗ, который дополнил эту возможность случаями, когда у управляющей организации нет не только идентификаторов, но и вообще данных о собственнике помещения. Суд и в этом случае запрашивает данные в ведомствах, где они точно есть.
Для проведения ОСС – запросить у собственников или актуализировать прежний реестр
Для договорной работы, для проведения ОСС данные можно запросить у самих собственников или руководствоваться сведениями по состоянию на 1 марта 2023 года. Исполнительный директор Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян в своём Телеграм-канале поделилась кейсом по обновлению данных о жителях МКД, которые были у управляющей организации до вступления в силу положений № 266-ФЗ. В выписках из ЕГРН, которые Росреестр выдаёт с 1 марта, по-прежнему указываются данные на юрлицо – владельца помещения. Если собственник – физическое лицо, то данные скрыты: «Если их несколько – пишется "физическое лицо" столько раз, сколько собственников в помещении есть», – отметила эксперт. – «Сведения о госрегистрации не скрыты». Для актуализации данных о владельцах помещений нужно: Заказать выписки. Сверить информацию о госрегистрации права. Если данные сходятся, то их можно оставить в новом реестре, они актуальны. Если данные не сходятся, нужно точечно отработать эти адреса. Как это сделать, мы обсуждали на одном из онлайн-семинаров: эксперты Ассоциации «Р1» привели десятки способов. Выберите тот, что подойдёт вам.
Во всех законных случаях – запросить сведения через нотариуса
Для всех случаев получения данных о собственниках есть ещё один способ: согласно пп. «д» ч. 4 ст. 4 № 266-ФЗ, УО могут обратиться к нотариусу, чтобы он запросил из ЕГРН персональные данные владельцев помещений. Для этого компании нужно подать письменное заявление, указав, что такие сведения необходимы для защиты своих прав и законных интересов. Но нотариус может запросить такие данные не для любого желающего, а только «при предоставлении письменных доказательств, подтверждающих достаточные обстоятельства» (ч. 5 ст. 3 № 266-ФЗ). Под письменными доказательствами в данном случае имеются в виду:
• договор между заявителем и правообладателем, например, договор управления или ресурсоснабжения;
• основания для иска к правообладателю из-за задолженности по платежам, в том числе за ЖКУ.
Эти основания перечислены в ст. 85.1 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 № 4462-I.
Сусана Киракосян, разбирая этот способ получения данных собственников, отметила, что у нотариуса могут появиться вопросы к УО, если в качестве основания она ссылается на договор управления. Эксперт привела пример диалога: «Понимаю, как нелегко нотариусам разобраться в дебрях жилищного законодательства. И ни управляющие, ни собственники в этом не виноваты!», – отметила эксперт. – «От подкомитета ТПП РФ направила обращение к президенту ФНП с просьбой разъяснить порядок работы нотариусов при обращениях организаций ЖКХ». Об этой проблеме говорили и другие эксперты Ассоциации «Р1»: Юрий Нетреба на онлайн-семинаре отметил, что не все нотариусы принимают договор управления как основание для запроса ПДн. Если его подписала только часть собственников, то на тех, кто в этом не участвовал, нотариус может не запросить данные.Источник: РосКвартал®