В Торгово-промышленной палате Российской Федерации, буквально на днях, прошло заседание на очень важную тему: «Государственный технический учет и инвентаризация объектов жилой недвижимости в России».Систему технического учета и инвентаризации жилой недвижимости необходимо восстановить в стране, и ключевую роль в этом процессе должно сыграть государство.
Такую позицию озвучили участники совместного заседания Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ и Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости.Открывая заседание председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков отметил, что в стране необходимо восстановить систему технического учета и инвентаризации (ТУиИ) объектов недвижимости, причем в первую очередь акцент надо сделать на сегменте жилого фонда. Инициатором процесса здесь должно выступить государство. Решение вопроса важно с точки зрения безопасности, уточнения налоговой базы по недвижимости, для программы капитального ремонта жилья. Наконец, государству в целом нужно понимать, что происходит в огромной по масштабам сфере недвижимости.
Эту позицию поддерживает председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Александр Каньшин. По его словам, воссоздание ТУиИ – актуальная тема, которую нельзя откладывать в сторону. Застарелую проблему нужно решать сейчас, в особенности учитывая непростую экономическую ситуацию в стране. Инциденты в виде различных аварий в жилом фонде, в том числе связанные с газовым хозяйством, множатся. И государству важно разобраться, в каком техническом состоянии находится жилая недвижимость.
Выступивший с основным докладом на заседании член обоих комитетов Юрий Павленков рассказал, что проблема восстановления ТУиИ имеет уже большую историю. Система технической инвентаризации жилья была сформирована еще в СССР, и в Российской Федерации в том или ином виде она функционировала примерно до 2007-08 годов. Затем предпринимались неоднократные попытки воссоздать систему ТУиИ уже на новой технической и правовой платформе. Было несколько поручений президента РФ о необходимости восстановить целостную систему технического учета жилого фонда. В 2017 году даже был разработан профильный законопроект, который поступил в Госдуму РФ, но он так и не был принят.
О восстановлении ТУиИ четко прописано и в основном законе отрасли – Жилищном кодексе РФ. Но система технического учета жилого фонда так до сих пор и не восстановлена.Заместитель председателя Комитета Государственной думы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева отметила, что Комитет на встречах с министром строительства и ЖКХ И.Э.Файзуллиным ставит вопрос о принятии во 2 и 3 чтении законопроекта №107057-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» внесенным в 2017 году, также данные требования по выработке государственной политики и нормативно-правовое регулирование в области государственного учета жилищного фонда содержаться в Постановлении Государственной Думы, которое принято по итогам «Правительственного часа» с министром И.Э.Файзуллиным.
Депутат отметила, что без системы технического учета и инвентаризации жилого фонда не возможно формирование исполнения полноценных договоров управления МКД, ни формирование полноценных программ капремонта, ни формирование прозрачных программ переселения из аварийного жилья.
Статс-секретарь – заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий убежден, что надлежащий учет об объектах недвижимости составляет весомую долю экономического развития страны. Он отметил, что на сегодняшний день нет четкого определения, что такое учет жилищного фонда, также не определены четкие задачи. Алексей Бутовецкий подчеркнул, что стоит разделить подходы технического учета для многоквартирных домов и индивидуального жилищного строительства.
Как было отмечено на заседании, в ряде регионов действуют свои системы технического учета жилой недвижимости. Но ни одна из них не обладает полноценной информационной базой по всем объектам жилой недвижимости. Например, в Москве действует МосгорБТИ, которая собирает и старается актуализировать информацию о состоянии недвижимости. Но как признает ее руководитель Александр Кинев, полноценная база технического учета имеется по объектам, которые строятся за счет средств городского бюджета. Это, например, объекты, возводимые в рамках Адресной инвестиционной программы (АИП), программы капитального ремонта жилья. Однако вне поля зрения МосгорБТИ в значительной степени остается огромный частный сегмент, который с каждый годом заметно увеличивается.
Лариса Усович, заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, высказала мнение, что система технического учета нужна для публичных целей, когда любое заинтересованное лицо, в том числе и государство должно иметь доступ к информации.Генеральный директор Центра муниципальной экономики, заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Борис Хмельников уверен, что технический учет – это основа формирования экономики дома, на основе которого формируется и программа капитального ремонта, и стандарт эксплуатации или перечень состава периодичности работ по дому, и формирование стоимости содержания.
Обзор проблем при работе с ГИС ЖКХ в части актуальности и достоверности сведений об объектах жилой недвижимости» представила Маргарита Кобко, руководитель отдела по работе с клиентами «РосКвартал» и вопросам размещения информации в ГИС ЖКХ управляющими организациями.
Сусана Киракосян, руководитель подкомитета по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Комитета ТПП РФ по ЖКХ, член Комитета ТПП РФ по экономике недвижимости на заседании подняла очень больную для управляющих компаний тему как отказ с 1 марта 2023 в получении управляющими многоквартирными домами организациями сведений о правообладателях объектов жилой недвижимости после вступления в силу Федерального закона от 14.07.2022 № 266-ФЗ и озвучила проблемы с которыми столкнутся управляющие и ресурсоснабжающие организации.
О проблемах и последствиях отсутствия единой базы сведений об объектах недвижимости и неэффективном взаимодействии федеральных и муниципальных органов власти рассказала Мадина Ворукова, адвокат, основатель компании «Гранд Эгида» по решению споров в сфере недвижимости.
На заседании также приняли участие и выступили заместитель председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Марина Карпова, члены комитета Елена Баяхчян, Юлия Николенко, Виктор Кислов, а также члены Комитета по ЖКХ Александр Павленко, Андрей Банов и другие эксперты.В заседании приняли участие представители экспертных организаций, специализированных государственных и муниципальных организаций технической инвентаризации, территориальных торгово-промышленных палат и др.По итогу заседания будут подготовлены и направлены предложения в органы исполнительной власти.
Серьезную и очень своевременную тему подняли в ТПП РФ, так как не все УК и ТСЖ ответственно и грамотно, с полной ответственностью подходят к данному вопросу на своих МКД. Где-то не хватает специалистов, которые могут вести учёт технического состояния жилых многоквартирных домов, слесарей сантехников и тех, сегодня, большой дефицит. Но многие просто не понимают важность такого вопроса как техническое состояние МКД и общедомового имущества собственников, что может привести к печальным последствиям.
Так что такое Технический учёт, техническое состояние общедомового имущества и что, сегодня, предписывает действующее законодательство по данной теме. А именно:
Предусмотрены в обязательном порядке Осмотры МКД.
Действующее российское законодательство предусматривает обязательный контроль технического состояния зданий. Контроль должен осуществляться в течение всего периода эксплуатации здания. Это и есть проведение периодических осмотров и контрольных проверок.Главная цель любого осмотра одна – обеспечение возможности безопасной эксплуатации здания, а также подтверждение необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ (п. 6 ПП РФ от 15.05.2013 № 416).
Хорошее состояние элементов общего имущества – это состояние, при котором они:
• не имеют повреждений
• исправны
• функционируют так, как это предусмотрено технической документацией
• соответствуют техническим регламентам, которые устанавливают обязательные требования к состоянию объектов общего имущества дома.
Проведение управляющими организациями осмотров технического состояния МКД и составление актов осмотров позволяет:
- иметь актуальную информацию о состоянии дома;
- своевременно выявить имеющиеся дефекты;
- определить перечень необходимых работ по их устранению и поддержанию состояния дома в надлежащем состоянии;
- обосновать расходы управляющей организации перед собственниками жилых помещений на содержание и ремонт дома;
- в случае выявления необходимости капитального ремонта подтвердить фактические расходы на его проведение.
УО по требованию собственников помещений в МКД обязаны предоставить акт обследования технического состояния многоквартирного дома и иные документы, в которых содержатся сведения о выявленных дефектах, неисправностях и повреждениях, а при необходимости – заключения экспертных организаций (п. 6 ПП РФ от 15.05.2013 № 416).
Осмотры ОИ в зависимости от способа управления МКД проводят (п. 13 ПП РФ от 13.08.2006 № 491):
- собственники помещений,
- лица, которых привлекают на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы,
- ответственные лица, являющиеся должностными лицами органов управления УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК,
- при непосредственном управлении многоквартирным домом – лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
Осмотры бывают (п. 13 (1) ПП РФ от 13.08.2006 № 491): текущиесезонныевнеочередныеТекущие осмотры могут быть общие и частичные.Результаты осмотра ОИ оформляются актом осмотра (п. 14 ПП РФ от 13.08.2006 № 491).
Как видим это очень серьезная тема поднята специалистами ТПП РФ и как правильно акцентируют они внимание на вопросе, что координировать и регулировать Технический учёт жилищного фонда обязано государство. А также на, мой взгляд, необходим единый подход к техническому учёту МКД и создание единой методики проведение технической инвентаризации общедомового имущества. Ну и конечно, необходима ответственность всех руководителей, на всех уровнях за реализацию обязательных регламентных работ по техническому учёту МКД. Это наша с вами безопасность проживания в многоквартирном жилом фонде.