Сегодня очень многие собственники жалуются на Урправляющие организации (УК или ТСЖ) на ненадлежащее обслуживание обслуживание МКД и халатное отношение к своим обязанностям по обеспечению собственников информации о состоянии общедомового имущества. Конечно в сфере ЖКХ много разных проблем и многое зависит не только от Управляющих Организаций, но есть вопросы, которые они обязаны выполнять по условиям договора с собственниками. Вот многие собственники и задаются вопросом:
Что делать, если управляющая компания не исполняет свои обязанности?
Собственники помещений и жильцы многоквартирного дома - основные контролёры за работой управляющей компании (далее – УК). Чем активнее вы будете защищать свои права, тем меньше нарушений будет допущено и тем лучше станет жить в доме.Если что-то в доме требует ремонта (например, не закрывающаяся входная дверь), а он не осуществляется, если что- то должно работать, но не работает (например, отопление) — это бездействие УК.
Любой собственник помещений имеет право запросить обоснование расценок на обслуживание или информацию о текущем финансовом состоянии.Управляющая компания несёт ответственность за соблюдение договора, который она заключила с собственниками жилья, за неисполнение и/или ненадлежащее исполнение обязанностей по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома.
Управляющая компания несет административную ответственность по статьям КоАП РФ за нарушение:
- санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП РФ);
- правил содержания и ремонта жилых домов или жилых помещений (ст. 7.22 КоАП РФ);
- правил осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом (ст. 7.23.3 КоАП РФ);
- нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23. КоАП РФ);
- лицензионных требований к осуществлению деятельности по управлению многоквартирным домом (ч. 2, 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ);
- сроков выполнения предписаний контролирующих органов (ст. 19.5 КоАП РФ) и т.д.
По решению общего собрания собственников помещений управляющая компания может быть заменена.С целью защиты нарушенных прав гражданин вправе подать жалобу. Жалоба подается тогда, когда управляющая многоквартирным домом компания не реагирует на заявления жильцов. Обращаясь в прокуратуру, собственники должны указать в жалобе, какие именно нарушения со стороны управляющей компании были зафиксированы ими. Жалоба составляется в письменной форме и может быть как индивидуальной, так и коллективной.Подать жалобу возможно:
- при личном посещении;
- отослав письмо по почте с уведомлением о вручении;
- подав заявление на сайте организации, органа или Госуслуг;
- по электронной почте.
В жалобе нужно изложить суть проблемы, указать право собственности на квартиру (или свои права как арендатора на основании договора), реквизиты подтверждающих документов и договора, заключенного с УК. По возможности добавьте пункты из этого документа, которые, на ваш взгляд, были нарушены, будь то некачественная уборка подъезда, отсутствие техника и диспетчера, плохая работа электрика или не сделанный вовремя перерасчет в квитанциях.
Чем подробнее вы опишете ситуацию и ее последствия, включая неуважительное отношение сотрудников УК и моральный ущерб, тем больше шансов, что ваша жалоба будет одобрена.
Составляйте жалобу в двух экземплярах и требуйте рассмотрения в течение десяти рабочих дней по закону (п. 36 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 No 416). Некоторые представители компаний утверждают, что она должна быть рассмотрена в течение 30 суток, но это неверно). По ряду вопросов установлены еще более сокращенные сроки (пункты 31,32, 34). Обязательно укажите данные для обратной связи — электронную почту, почтовый адрес, а также телефон.
Обращение в обязательном порядке должно быть подписано обычной или надлежаще оформленной электронной подписью!Первым делом необходимо обратиться письменно непосредственно в управляющую компанию с требованием об устранении недостатков.Возможно, достаточно будет достучаться до руководителя организации, сотрудники которой не справляются со своими обязанностями.На вашей стороне закон «О защите прав потребителя», поэтому письменное заявление рассматривается как заявка о непредоставлении услуг заказчику.
Как может быть рассмотрено ваше обращение: вам ответят и проблему устранят, или ответят, но ситуация останется неизменной, или не ответят совсем.Если недостатки проявляются систематически и управляющая компания не реагирует на обращения собственников и жильцов, следует обратиться в контролирующий орган по компетенции, например в Государственную жилищную инспекцию или в Управление государственного строительного и жилищного надзора.
Данные органы занимаются всеми вопросами, которые касаются надлежащего обслуживания многоквартирного дома с технической стороны, в т.ч.:
- соблюдение правил эксплуатации многоквартирного дома;
- соблюдение стандартных расчетов, нормативов при обслуживании дома;
- подготовка к отопительному сезону, в том числе и соблюдение сроков подготовки;
- проведения собраний жильцов, на которых обсуждается работа УК.
Также в данные органы можно обратиться, если:
- у вас возникли сомнения в соответствии реальных расходов заявленным;
- вам необоснованно повысили тарифы и размеры оплаты за услуги ЖКХ.
Проводится проверка. По ее итогам, если подтвердится факт нарушений, руководитель УК будет привлечен к административной ответственности, ему выпишут штраф и заставят устранить недочеты.На решение вопросов директору установят определенный срок и если проблема не исчезнет, то последуют новые штрафы и предписания.
Заявление в вышеуказанные органы пишется в произвольной форме, к нему также рекомендуется приложить копию жалобы и ответа из УК (при наличии).Если на ваши права как потребителя не обратил внимания директор управляющей компании, то можно жаловаться напрямую в Роспотребнадзор.
В Управление Роспотребнадзора обращаемся, если:
- нарушен федеральный закон при составлении договоров между УК и жильцами многоквартирного дома;
- УК не предоставляет собственникам квартир сведений об объеме, качестве и сроках предоставления платных коммунальных услуг;
- температурный режим жилого помещения не соответствует нормативному;
- вас беспокоит шум какого-либо технологического оборудования, электромагнитный фон, ненадлежащие влажность воздуха или воздухообмен (вентиляция).
Роспотребнадзор рассматривает жалобы на отказ УК давать вам сведения о сроках, качестве и объеме услуг. Жалобу вы можете направить по электронной или обычной почте с уведомлением или принести в Управление лично.Формат заявления может быть любым, но обязательно укажите кому, от кого и почему вы его пишите, адреса, суть проблемы и подтверждающие документы.Представитель Роспотребнадзора может не рассматривать жалобу, если в ней не указаны ваши данные, подпись и адрес, а также если текст трудно разобрать, он содержит нецензурные выражения или дублируется с предыдущим аналогичным заявлением.
В прокуратуру города (района) обращаемся если:
- диспетчер, по-прежнему, не отвечает на звонки, а мусор из двора никто не вывозит;
- УК неправомерно присваивает, начисляет либо расходует денежные средства, претензия в управляющую компанию остается без внимания со стороны виновных лиц, что указывает на их сговор в преступлении;
- бездействует либо осуществляет неправомерные действия в отношении своих обязанностей перед собственниками многоквартирного дома.
В прокуратуру следует обратиться также, если вы получили ответ от двух предыдущих госорганизаций об исправлениях и перерасчетах, но на деле ничего не изменилось.
В прокуратуре обращение рассматривают в течение 30 дней и при наличии оснований составляют акт реагирования, по которому виновные могут быть наказаны.
Управляющая организация будет обязана устранить неполадки.Действия виновных лиц УК часто квалифицируются по следующим статьям Уголовного кодекса РФ:
ст. 158 «Кража»
ст. 159 «Мошенничество»
ст. 160 «Присвоение и растрата
ст. 165 «Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием»
ст. 201 «Злоупотребление полномочиями»
ст. 215.1 УК РФ «Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения»
ст. 285 «Злоупотребление должностными полномочиями»
ст. 285.1 «Нецелевое расходование бюджетных средств»
ст. 290 «Получение взятки»
Обращаться в суд имеет смысл, если вам был нанесен ущерб из-за действия или бездействия управляющей компании. При этом подавать судебный иск вы можете даже в случае, когда сотрудники вышеуказанных организаций отреагировали на жалобу, проблемы исчезли, но ущерб не возместили. По закону иск рассматривают в течение двух месяцев.
Само заявление возможно подать не позднее 3 лет с момента нарушения ваших прав.В случаях, предусмотренных ст. 45 ГПК РФ, в суд в интересах граждан выходят представители прокуратуры, сами готовят иск и принимают участие в судебном заседании.К суду нужно подготовить доказательства нарушений (фото и видео, заключения экспертизы, письменные запросы и ответы, найти свидетелей и специалистов).
Даже если судья рассмотрел дело и вынес решение не в вашу пользу, вы имеете право обжаловать его в течение 1 месяца в апелляционной (если решение не вступило в силу) или кассационной инстанции. В случае, когда управляющая компания поступает так, что для жильцов имеются плачевные последствия, стоит обращаться в суд за возмещением материального вреда.
Если вы увидели, что имеются подобные нарушения у вас мы сможем вам помочь в решении ваших вопросов с Управляющими организациями в досудебном порядке. Все в ваших руках, нужно всегда пресекать нарушения, которые допускают Управляющие организации.